Condominio

Nudo proprietario non convocato in assemblea, la delibera è annullabile

di Faabrizio Plagenza

Il Tribunale di Roma, con la recente sentenza n. 19066 pubblicata il 06/12/2021 si è occupato del caso in cui, all'interno dello stabile condominiale, vi sia un immobile che sia oggetto di usufrutto. L'usufrutto è disciplinato dal codice civile dagli articoli 978 e seguenti. Quanto al contenuto dell'usufrutto, l'art. 981 c.c. dispone che l’usufruttuario abbia il diritto di godere della cosa, ma debba rispettarne la destinazione economica. Egli, inoltre, può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare. L'istituto prevede che l'usufruttuario goda e disponga del bene, mentre il nudo proprietario rimanga il titolare del diritto reale sull'immobile.

Il caso
Nel caso di specie, un condomino proponeva opposizione avverso un decreto ingiuntivo, ottenuto dal condominio per l'omesso pagamento di oneri condominiali. L'opponente spiegava anche domanda riconvenzionale con cui chiedeva l'annullamento delle delibere assembleari sottese al ricorso per decreto ingiuntivo.

Deduceva l’opponente, quale nuda proprietaria dell’unità immobiliare, di non essere mai stata convocata alle assemblee condominiali che avevano approvato i rendiconti posti a base del credito azionato in sede monitoria (cioè con il ricorso che aveva portato all'emissione del decreto ingiuntivo). Anzi, lamentava di aver avuto conoscenza dei predetti rendiconti, solo a seguito della notifica dell’ingiunzione. Contestava alcune voci dell’atto di precetto e concludeva richiedendo l’annullamento delle delibere sottese all’emissione del decreto ingiuntivo e la revoca dello stesso.

Il bondominio, costituitosi in giudizio, dal canto suo rilevava che “l’opponente non gli aveva mai comunicato l’avvenuto acquisto della nuda proprietà, dovendo poi le delibere contestate, in assenza di impugnazione, considerarsi ormai valide e definitive”.

Rileva il Giudice romano che, introducendo il giudizio definito con la sentenza in commento, parte opponente ha evidenziato, innanzi tutto, di essere “nuda proprietaria dell’unità immobiliare sita nel condominio e di non essere mai stata convocata nelle assemblee richiamate nel ricorso per decreto ingiuntivo, aventi tutte ad oggetto spese di straordinaria amministrazione o straordinaria manutenzione”.

L’anagrafe condominiale
Sul punto, ricorda il Tribunale di Roma, l’art. 1130 c.c. prevede, fra le attribuzioni dell’amministratore, la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente, fra l’altro, le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, specificandosi poi che ogni variazione dei dati deve essere comunicata al l’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. Nel caso di specie, il condominio opposto ha dedotto che “l’opponente non aveva mai comunicato all’amministratore l’avvenuto acquisto della nuda proprietà del bene, non potendo pertanto dolersi della mancata convocazione alle assemblee”.

La questione veniva risolta sulla base di quanto emerso in fase istruttoria : il condominio, in realtà, aveva, in passato, richiesto, nei confronti dell’usufruttuaria e della nuda proprietaria, un precedente decreto ingiuntivo, con cui richiedeva il pagamento di oneri condominiali “anche nei confronti dell’odierna opponente proprio quale nuda proprietaria dell’appartamento sito nello stabile”.

Il condominio, dunque, era a conoscenza del fatto che l'immobile fosse oggetto di usufrutto, con soggetti ben individuati. Conseguentemente, “pur non risultando in atti l’avvenuta comunicazione all’amministratore” relativa all’avvenuto acquisto della nuda proprietà, deve tuttavia ritenersi che “il condominio fosse comunque a conoscenza dell’acquisto della nuda proprietà” e “che non abbia in ogni caso provveduto alla convocazione della stessa per le assemblee condominiali”. Né era stato provato che le delibere avessero ad oggetto oneri di competenza del solo usufruttuario.

La giurisprudenza rileva che “qualora una unità immobiliare facente parte di un condominio sia oggetto di diritto di usufrutto, all’assemblea che intenda deliberare l’approvazione del preventivo di spesa per il rifacimento della facciata condominiale deve essere convocato il nudo proprietario, trattandosi di opere di manutenzione straordinaria” (Cass. 16774/2013; Cass. 10611/1990). Conseguentemente, il diritto di voto spetta all’usufruttuario nelle materie che attengono all’ordinaria amministrazione e ai servizi comuni (art. 67 c. 6 disp. att. c.c.). Dunque, la nuda proprietaria andava convocata in assemblea.

Si configurava, secondo il Tribunale di Roma il vizio di “annullabilità proprio per omessa convocazione di un condomino”. Nel caso di specie parte opponente ha dedotto di essere venuta a conoscenza dei verbali e della rendicontazione posta a base dell’emissione del decreto ingiuntivo solo con la notifica dell’ingiunzione stessa. Inoltre, parte opponente, oltre ad evidenziare, nel contesto dell’atto di citazione, la mancata convocazione alle assemblee, ha richiesto, nelle formulate conclusioni, in primo luogo, l’annullamento delle delibere assembleari sottese all’emissione del monitorio.

Secondo la sentenza n. 19066/2021, dunque, la condomina opponente, nuda proprietaria, aveva, nel rispetto dei termini ex art. 1137 c.c., decorrenti dalla data della notifica del decreto ingiuntivo, ritualmente proposto opposizione al decreto, con domanda riconvenzionale di annullamento delle delibere annullabili.

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