L’assemblea non può vincolare la destinazione degli appartamenti

L'assemblea dei condòmini non può approvare un regolamento che dispone vincoli di destinazione alla proprietà dei singoli condòmini, di nessun genere e specie, diretti o indiretti. Ciò è quanto è stato appena deliberato dal Tribunale di Palermo con sentenza 4532 del 29 novembre 2021.

I fatti
Alcuni condòmini avevano impugnato una delibera condominiale con la quale si era stabilito letteralmente che «le unità immobiliari possono essere adibite esclusivamente e tassativamente a civile abitazione e studi professionali privati».Il condominio ha contestato la domanda degli attori, insistendo nella legittimità della delibera impugnata e spiegando, altresì, che il regolamento condominiale, oltre che vietare le destinazioni d'uso diverse da quelle di civile abitazione e di studi professionali privati, menzionava anche tutte quelle destinazioni che «turbino il pacifico godimento singolo o collettivo degli appartamenti dei piani e locali contigui o sovrastanti, o che sia contrario alla sicurezza alla stabilità al decoro ed alla serietà data al condominio sin dalla sua costituzione». Il giudice siciliano, tuttavia, ha accolto l'azione di gravame spiegata dai condòmini, assumendo come illegittimo il citato deliberato.

La sentenza
Come è noto, il regolamento condominiale può avere natura contrattuale, quando sia predisposto dal costruttore, oppure natura assembleare, quando sia approvato successivamente in tale sede. Il primo può disporre limitazioni alle facoltà d’uso dei singoli condòmini tanto in relazione alle parti comuni dell’edificio quanto alle unità immobiliari di proprietà esclusiva; è predisposto dal costruttore e allegato o citato nei successivi atti di vendita dei singoli immobili e trascritto nei registri immobiliari.

Il regolamento assembleare
Per contro, il secondo, di cui all'articolo 1138 Codice civile, deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 Codice civile ed è previsto necessariamente quando in un edificio il numero dei condòmini è superiore a dieci. A norma dell'articolo 1138 Codice civile lo stesso però è in grado di disciplinare l'uso delle cose comuni (1117 codice civile) e la ripartizione delle spese (1123 codice civile), secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condòmino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.Quindi, il contenuto di tale forma di regolamento (assembleare), a differenza di quello contrattuale, non può incidere sui diritti dei singoli condomini sulle parti comuni né sulle parti di proprietà esclusiva.