Condominio

Nulla la delibera che autorizza a maggioranza l'installazione di un vano tecnico nell'androne

La struttura, alterando la destinazione originaria del locale, costituisce un'innovazione da approvare all'unanimità

di Roberto Rizzo

La Corte d'appello di Bari, con la sentenza 2042 del 30 novembre 2021, afferma il principio secondo il quale è necessario il consenso dell'unanimità dei condòmini per deliberare la costruzione, nell'atrio del fabbricato, di un vano tecnico all'interno del quale installare impianti idrici privati. In particolare, l'opera deliberata, riducendo notevolmente le dimensioni originarie dell'androne, ne avrebbe alterato –anche- la naturale destinazione, impendendone, altresì, il potenziale pari uso da parte degli altri comproprietari.

La vicenda
Accolto, dunque, l'appello proposto da alcuni condòmini contro la sentenza del Tribunale di Bari che, in prima istanza, aveva rigettato l'impugnazione delle due distinte delibere autorizzative dell'installazione del locale tecnico, destinato ad accogliere ben sei impianti di autoclave ed altrettanti serbatoi al servizio –ciascuno- di distinte unità immobiliari private.Osserva la Corte distrettuale che la struttura di nuova costruzione, ove realizzata, occupando circa dieci metri quadrati dell'atrio d'ingresso del fabbricato (su un totale di poco più di trenta), avrebbe modificato in maniera sostanziale dimensioni, forma e struttura del vano androne, riducendolo a poco più di un corridoio.

Tale considerevole restringimento avrebbe avuto dirette ripercussioni sul pari (potenziale) utilizzo del bene comune, ad esempio ostacolando i traslochi o anche il mero trasporto di mobili e altri oggetti ingombranti.Altrettanto certamente la modesta larghezza dell'accesso, conseguente alla costruzione del citato vano tecnico, avrebbe avuto effetti negativi sull'utilizzo dello spazio comune d'ingresso in occasione di particolari avvenimenti, quali ad esempio matrimoni e funerali. Sul punto, il Collegio richiama il consolidato orientamento della Suprema corte secondo il quale il rispetto del principio generale di cui all’articolo 1102 Codice civile e delle regole dettate dall’articolo 1120 Codice civile, in tema di innovazioni, qualora alcune parti del bene comune vengano destinate ad uso e comodità esclusivi di singoli condòmini, obbliga il giudice ad un duplice accertamento.

Accertamento doppio da parte del giudice
Perché l'innovazione sia validamente deliberata occorre che il bene, nella parte residua, possa in maniera adeguata soddisfare le (potenziali) analoghe esigenze degli altri condòmini, e che lo stesso, ove sia verificato il rispetto di tale prima condizione, mantenga inalterata la sua originaria destinazione, per il cui mutamento è necessaria l’unanimità dei consensi dei partecipanti al condominio. (Cassazione 13752/2006). Inoltre, ad avviso della Corte d'appello, se è certamente corretto affermare che ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune un’utilità più intensa -o anche semplicemente diversa da quella ricavata, eventualmente, in concreto dagli altri comproprietari- è altrettanto necessario che l’utilità che il condomino intenda ricavare dall’uso particolare della parte comune non sia contrastante con la specifica destinazione della medesima.

Conclusioni
Nel caso in esame, il vano tecnico (dal quale trarrebbero vantaggio solo i proprietari degli appartamenti collegati agli impianti idrici posizionati all'interno) modifica la destinazione di una parte consistente dell'androne, che ha la funzione tipica di consentire un comodo e disciplinato accesso alle unità immobiliari ricomprese nel condominio, limitandolo e rendendolo meno agevole.Le delibere quindi, per poter essere valide, andavano approvate all'unanimità e non certamente a maggioranza e, stante il dissenso dei condòmini appellanti, le stesse non possono che essere dichiarate nulle (Cassazione 7459/2015). L'appello va quindi accolto, con conseguente condanna alle spese di lite del condominio soccombente.

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