Il condominio non è sempre responsabile per le infiltrazioni provenienti dalla copertura dello stabile

Le infiltrazioni, anche se provengono dalla copertura condominiale, non sempre sono causa di responsabilità condominiale. Non si tratta di uno slogan in favore del condominio ma della estrema sintesi del principio ricavabile dalla ordinanza della Cassazione 36485 del 24 novembre 2021.

La vicenda e le pronunce di merito
Il giudizio trae origine dalla domanda proposta da un condòmino con cui lo stesso chiede dichiararsi la responsabilità per i danni da infiltrazione all’interno del box di sua proprietà nei confronti del proprietario del lastrico solare, che aveva appena finito di manutenere la copertura (in cui sorgeva un giardino pensile).Quest'ultimo si costituisce in giudizio e, a sua volta, domanda l'estensione della responsabilità al condominio (e quindi la rispettiva citazione in giudizio), quanto meno in via concorrente, assumendo che, tra le cause che originavano le infiltrazioni, vi fosse anche quella generata dall’assenza di una porzione di battiscopa, posta a protezione del ridotto verticale dell’impermeabilizzazione.

La domanda però viene rigetta e perviene sotto la lente di ingrandimento dei giudici di legittimità, che, a tal punto, esaminano gli atti (anche tecnici) per comprendere la fondatezza o meno della conclusione raggiunta dai giudici di merito.La convinzione dei giudici di primo e secondo grado partiva da un presupposto fattuale: vale a dire quello per cui le infiltrazioni non erano state determinate da vizi costruttivi dell’immobile, non si erano manifestate negli anni precedenti ma subito dopo i lavori svolti dal condòmino sul proprio terrazzo.Questo tipo di apprezzamento è stato valutato legittimo dai giudici di legittimità, ivi richiamandosi il principio delle presunzioni.

La prova presuntiva
Ai sensi degli articoli 2727 e 2729 Codice civile non occorre che tra il fatto noto e quello ignoto sussista un legame di assoluta ed esclusiva necessità causale, essendo sufficiente che dal fatto noto sia desumibile univocamente quello ignoto, alla stregua di un giudizio di probabilità.Ciò vuol dire che il giudice può trarre il suo libero convincimento dall’apprezzamento discrezionale degli elementi indiziari prescelti, purché dotati dei requisiti legali della gravità, precisione e concordanza (Cassazione, ordinanza 21403/2021).

Nella valutazione della prova presuntiva, il giudice di merito deve esaminare tutti gli indizi di cui disponga non già considerandoli isolatamente, ma valutandoli complessivamente ed alla luce l’uno dell’altro, senza negare valore ad uno o più di essi solo perché equivoci, cosi da stabilire se sia comunque possibile ritenere accettabilmente probabile l’esistenza del fatto da provare (Cassazione, sentenza 5787/2014).

Conclusioni
In questi termini, dunque, è stata esclusa la responsabilità concorrente del proprietario o dell’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’articolo 2051 Codice civile, e del condominio in forza degli obblighi inerenti all'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex articolo 1130, comma 1, numero 4, Codice civile (in punto, vedasi anche Cassazione, sezioni Unite, 9449/2016). La sentenza di merito, nella parte in cui ha escluso la citazione in giudizio del condominio, è stata dichiarata incensurabile e, quindi, legittima.