Gli annunci di affitti brevi sui portali web costituiscono prova in giudizio dell’eventuale abuso in condominio

La vasca idromassaggio su struttura in legno posta sul terrazzo di casa e la struttura, sempre in legno, utilizzabile come sauna e bagno turco, necessitano di titolo abilitativo edilizio perché anche se di piccole dimensioni non sono un elemento di arredo ascrivibile all'attività edilizia libera. Occhio anche ad indicare i manufatti negli annunci sui portali di affitti brevi come pertinenze dell'immobile perché tali non possono ritenersi e gli stessi annunci possono costituire prova, come nel caso specifico, dell’esistenza dell’abuso.

La vicenda
« La vasca coperta è un intervento di ristrutturazione urbanistica ed edilizia comportante una modifica della volumetria complessiva e dei prospetti dell'edificio». Lo stabilisce il Tar capitolino in merito al ricorso proposto contro Roma Capitale da un condomino di uno stabile romano che, all'ultimo piano dell'edificio, aveva realizzato sulla terrazza il manufatto in questione insieme ad una cabina utilizzata come sauna. Si era opposto alle opere anche il condominio e agli atti erano stati prodotti da Roma Capitale anche gli avvisi concernenti la locazione a fini turistici dell'immobile in questione –pubblicati sui più noti portali web dedicati agli affitti brevi - nei quali tra i servizi dell'appartamento comparivano proprio bagno turco, sauna e vasca ad idromassaggio.

La ristrutturazione deve modificare l’edificio
Dichiarato inammissibile l'intervento del condominio in giudizio per motivi procedurali, il Tar si sofferma sul concetto di ristrutturazione e poi sulla pertinenza. Quanto alla prima l'articolo 3, comma 1, lettera d) del Dpr 6giugno 2001, numero 380 (il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di edilizia) qualifica gli interventi di ristrutturazione come quelli volti «a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente».

Il concetto di pertinenza
Sulla seconda invece l'accezione civilistica è più ampia di quella applicata nella materia urbanistico-edilizia. Ricorda il tribunale amministrativo regionale che:
«1) la pertinenza urbanistico-edilizia è configurabile allorquando sussista un oggettivo nesso che non consenta altro che la destinazione della cosa ad un uso servente durevole e sussista una dimensione ridotta e modesta del manufatto rispetto alla cosa in cui esso inerisce»; 2) «a differenza della nozione di pertinenza di derivazione civilistica, ai fini edilizi il manufatto può essere considerato una pertinenza quando è non solo preordinato ad un'oggettiva esigenza dell'edificio principale ed è funzionalmente inserito al suo servizio, ma anche quando è sfornito di un autonomo valore di mercato» (Consiglio di Stato 26 aprile 2021, numero 3318).

Conclusioni
Nel caso in esame dunque i due manufatti non sono beni di pertinenza dell'immobile ancorché, scrivono i giudici, il condomino che li ha realizzati li si voglia sminuire definendo la cabina per la sauna un deposito attrezzi. Il fatto che poi siano rimuovibili non rileva ai fini della necessità di titolo edilizio soprattutto perché sono sul terrazzo di una abitazione situata in zona sottoposta a vincolo paesaggistico.

Attraverso le nuove strutture l'appartamento - scrivono i giudici amministrativi - « è stato dotato di nuovi elementi ed impianti che hanno condotto ad un organismo edilizio in parte diverso dal precedente, con incremento della volumetria ed alterazione della sagoma dell'edificio. Lo prova anche la vocazione turistica che, per mezzo di essi, è stata impressa all'appartamento, come attestato dalle numerose offerte di ricettività su portali web aventi ad oggetto l'immobile prodotte in giudizio dall'amministrazione comunale resistente». Il messaggio per i proprietari di immobili è quindi chiaro: attenzione a pubblicizzare online modifiche dell’appartamento che non siano legittime.