L’impedimento del condominio all’allaccio alle utenze non è oggetto di azione di manutenzione

Non è possibile ricorrere all'azione di manutenzione se il condominio non fornisce il nulla osta all'allaccio alle utenze poiché l'azione di manutenzione è volta a contrastare quelle azioni di terzi che comportino limitazioni apprezzabili in senso peggiorativo delle modalità di esercizio del possesso, in riferimento alla situazione di fatto esistente prima dell'attuazione della molestia. È quanto affermato dal Tribunale di Roma nell’ordinanza 46553/2021, del 19 novembre 2021.

La pronuncia
Il proprietario di un immobile ad uso commerciale, locato a terzi, sollecitava il condominio al rilascio dell'autorizzazione all'installazione del contatore necessario per l'allaccio dell'utenza per la fornitura di gas.L'assemblea, tuttavia, negava l'autorizzazione ad eseguire opere strutturali sulle parti comuni dell'edificio. La delibera non veniva impugnata.Il proprietario dell'immobile ad uso commerciale, onde consentire ai conduttori l'esercizio dell'attività di ristorazione, adiva il Tribunale di Roma per ottenere la condanna del condominio ad autorizzare all'esecuzione dei lavori necessari per dotare l'unità immobiliare del ricorrente della fornitura di gas.La domanda veniva respinta, anche in fase di reclamo, stante l'assenza dei requisiti di legge.

L'azione di manutenzione e il ripristino della situazione preesistente
Il caso di specie affronta l'interessante questione dell'ambito applicativo dell'azione di manutenzione con riferimento alla possibilità che il ricorso a tale azione sia ammesso anche nelle ipotesi in cui la turbativa nel possesso si riferisca ad un futuro utilizzo del bene, allo stato non attuale.La questione attiene, dunque, al novero delle situazioni di fatto per le quali è invocabile la straordinaria tutela ex articolo 1170Codice civile che, si ricordi, consente a chi abbia subito molestie che attentino all’integrità del possesso esercitato sulla cosa di chiederne la manutenzione, ovvero il ripristino della situazione preesistente.

Il Tribunale di Roma sul punto ha espresso il proprio convincimento affermando che l'azione di manutenzione è volta a contrastare quelle azioni di terzi che comportino limitazioni apprezzabili in senso peggiorativo delle modalità di esercizio del possesso, in riferimento alla situazione di fatto esistente prima dell'attuazione della molestia. Atteso che la sua funzione peculiare è quella ripristinatoria della situazione preesistente il fatto denunziato. Sia chiarito anche che non ogni attività materiale posta in essere dal terzo sulla cosa da altri posseduta configura necessariamente una molestia, poiché questa sussiste soltanto qualora si riscontri un congruo ed apprezzabile disturbo del possesso tale da rendere impossibile, gravosa oppure notevolmente difficoltosa la manifestazione del potere di fatto.

Quando è configurabile la molestia a terzi
Nel caso di specie, dunque, non si è ritenuta esistente alcuna molestia nel possesso intesa quale comportamento che cagioni la modificazione in senso peggiorativo del potere di fatto in cui si estrinseca il possesso. La situazione lamentata dal reclamante, infatti, si riferiva ad una posizione giuridica a carattere pretensivo che mirava, appunto, ad un'estensione delle modalità di esercizio del possesso: se, dunque, in precedenza l'immobile aveva una specifica destinazione d'uso, non si può lamentare una modificazione in senso peggiorativo delle modalità di esercizio del possesso se non si è in grado di modificare la precedente destinazione d'uso.

L'impossibilità di modificare la precedente destinazione d'uso, infatti, verrebbe a determinare una situazione statica che non si può conciliare con la prospettazione dell'azione di manutenzione ex articolo 1170 Codice civile che presuppone, al contrario, una situazione dinamica che conduca ad una modificazione della realtà di fatto esistente. Nel caso di specie, innegabilmente, la realtà di fatto esistente non è mai stata mutata.Ed ancora, ad esempio, nel caso di specie l'impossibilità di destinare l'immobile ad un'attività di ristorazione, non ne preclude altri utilizzi – come già in precedenza avvenuto.

Uso delle cose comuni e allaccio alle utenze
I più attenti lettori obietteranno che l'uso delle cose comuni ai sensi dell’articolo 1102 Codice civile non comporta - salvo differente disposizione regolamentare - alcun obbligo di comunicazione all’amministratore e che, fatto salvo il pari uso, ogni condomino può incidere su quella porzione di cosa comune per rendere più agevole l'utilizzo del bene di cui è proprietario. Nel caso di specie, però, e ra stata formulata un'espressa richiesta in tal senso al condominio il quale ben potrà, da parte sua, nell'esercizio delle proprie facoltà assembleari, negare l'autorizzazione all'uso delle cose comuni, senza perciò incorrere in alcuna violazione di legge. Né mai il condominio si è opposto alla fornitura da parte della società concessionaria. Sarà onere del condomino impugnare la delibera ovvero opporsi ai pretestuosi atti di assenso e dichiarazioni richiesti dalla società fornitrice, quale onere procedimentale non dovuto.