Nullo il regolamento redatto dal costruttore in forza di clausola contenuta nei singoli atti di compravendita

La clausola contenuta nei contratti di acquisto immobiliare con cui si incarica il costruttore di redigere il regolamento condominiale non può valere come approvazi one del regolamento. Il principio è stato applicato dal Tribunale di Torino (sentenza 297/2021) alla fattispecie riguardante la domanda con cui alcuni condòmini convenivano in giudizio tutti gli altri e il condominio stesso, nella persona dell'amministratore pro tempore, al fine di ottenere dallo stesso giudice l'accertamento e la dichiarazione di nullità (anche) del regolamento di condominio.

I fatti
Risultava dagli atti che il regolamento era stato redatto dalla società costruttrice-venditrice in forza della clausola contenuta negli atti di compravendita immobiliare stipulati dagli attori che le conferiva mandato irrevocabile per addivenire alla sua redazione senza alcuna limitazione o riserva.Si costituiva in giudizio anche la società costruttrice che, in particolare, contestava agli attori di essersi limitati alla domanda di nullità del regolamento e di non avere espressamente formulato domanda di nullità della clausola contrattuale contenente il mandato alla stipula del regolamento condominio.

Il ragionamento della Corte
Per il tribunale la domanda degli attori andava accolta.Per costante giurisprudenza di legittimità, l’obbligo genericamente assunto nei contratti di vendita delle singole unità immobiliari di rispettare il regolamento di condominio di cui contestualmente si incarica il costruttore di predisporre «non vale a conferire a quest’ultimo il potere di redigere un qualsiasi regolamento, così come non può valere come approvazione di un regolamento allo stato inesistente, in quanto è solo il concreto richiamo nei singoli atti di acquisto ad un determinato regolamento già esistente che consente di ritenere quest’ultimo come facente parte per relationem di ogni singolo atto» (Cassazione 7359/1992, Cassazione 5657/2015).

Quando il regolamento è vincolante
In sostanza il regolamento per essere vincolante deve esistere nel momento della sottoscrizione di un contratto di acquisto che lo richiama e contestualmente si dichiara di averne preso conoscenza e di volerlo accettare.Per il Tribunale, pertanto, la clausola in questione era nulla per eccessiva indeterminatezza dell’oggetto e tale nullità rendeva nullo anche il regolamento condominiale anche se, come eccepito dalla società redattrice, gli attori avevano chiesto soltanto la nullità di quest'ultimo e non la declaratoria della nullità della clausola contrattuale contenuta nei contratti di acquisto immobiliare; domanda formulata, per la prima volta, solo nella memoria ex articolo 183 numero 1 Codice procedura civile.

Precisava il Tribunale che il giudice, innanzi al quale viene proposta una domanda di accertamento della nullità negoziale, può rilevare d'ufficio l’esistenza di una qualsiasi causa di nullità. Nella specie in esame, la nullità della clausola contenuta nei rogiti veniva in rilievo poiché pregiudiziale per l'accoglimento della domanda di nullità del regolamento condominiale. Pertanto, accertata la nullità della clausola in base articolo 1421 Codice civile si è potuto dichiarare anche la nullità del regolamento di condominio.