Per utilità del bene non può intendersi l’attività fisica del salire e scendere le scale condominiali

Riguarda l'utilizzo delle due separate scale di un condominio la sentenza 35955/2021 della Cassazione depositata il 22 novembre. Al centro della lite l'apertura di un varco nel muro perimetrale dell'appartamento di un condomino servito dalla scala B che così accedeva anche alla scala A dell'edificio. Apertura legittima? La questione si innesta nel dibattitto sul condominio parziale, sull'uso che in condominio fanno di un bene comune solo alcuni condòmini.

Le pronunce di merito
In primo grado il varco era stato ritenuto legittimo, non così in appello dove era stato precisato che la scala A non svolgeva alcuna utilità per gli appartamenti della scala B, non consentiva l'accesso al lastrico solare, né al vano contatori ed al vano archivio. Il condomino perciò si era rivolto in Cassazione sollevando la questione dell'unico portone di accesso alle due scale e, curiosamente, adducendo quale motivo di utilità della scala A per i condomini della B la salita e discesa «per fare un po' di movimento».

Il condominio parziale
La Suprema corte nel sottolineare che il ricorso si limitava a contenere una critica generica della sentenza d'appello senza argomentare a sufficienza le violazioni in cui sarebbe incorsa, ha respinto la censura del condomino soffermandosi sul concetto di condominio parziale. «Il nesso di condominialità ex articolo 1117 Codice civile – scrive la Corte – è ravvisabile in svariate tipologie costruttive, sia estese in senso verticale che costituite da corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente, purché però le diverse parti abbiano strutture portanti e impianti essenziali comuni».

Il bene che serve solo alcuni condòmini
Se ne deduce perciò che un bene per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali possa essere destinato solo al godimento di una parte dell'edificio venendo meno il presupposto di una contitolarità necessaria di tutti i condòmini sullo stesso e configurando quindi un condominio parziale (Cassazione 23851/2010; Cassazione 12641/2016; Cassazione 791/2020). La Corte chiarisce che perché si realizzi il condominio parziale il bene deve essere oggettivamente al servizio solo di alcuni appartamenti, quindi la possibilità che i condòmini della scala B utilizzino la A «per fare un po' di movimento» non è un valido motivo.