La cabina idrica ha natura condominiale, salvo prova contraria

Il Tribunale di Roma, con la sentenza 17760 pubblicata il 15 novembre 2021, si è pronunciato in tema di accertamento di servitù di passaggio, con riferimento ad un locale dalle caratteristiche particolari : la cabina idrica. L'azione è stata promossa dal condominio il quale ha premesso che sin dalla realizzazione dell’edificio aveva sempre esercitato la servitù di passaggio a favore del locale condominiale identificato, per l'appunto, quale cabina idrica. Evidenziava, infatti, che tale locale era «da sempre esistente nei confronti ed a carico della soffitta» oggi di proprietà della società convenuta in giudizio.

I fatti
Al riguardo, l'attore precisava che quale proprietario del locale già adibito a cabina idrica «vi aveva sempre acceduto attraverso una porta posta all’interno della soffitta privata» e che «l’unico accesso è rappresentato dall’attraversamento della richiamata soffitta a cui si accedeva mediante una porta di cui il condominio aveva sempre avuto il possesso delle chiavi per potervi entrare». Del tutto casualmente, a seguito della pubblicazione di un annuncio immobiliare, il condominio era venuto a conoscenza che il proprietario del locale soffitta aveva annesso di fatto il vano condominiale eliminando la porta d’ingresso al locale cabina idrica ed abbattendo il muro divisorio.

Su queste basi, il condominio ha chiesto nei confronti dell’attuale proprietaria dei locali in proprio favore, la declaratoria dell’esistenza della servitù di passaggio per il locale cabina idrica nonchè l’accertamento dell’impedimento del suo esercizio e la rimozione degli ostacoli al libero esercizio della servitù. La società convenuta, nel costituirsi in giudizio, eccepiva, tra le altre, che il condominio non aveva fornito la prova di quanto sostenuto, facendo leva anche sul fatto che «il regolamento del condominio non menzionerebbe tra le parti comuni dell’edificio la cabina idrica ed il relativo locale».

L’utilità del bene
Insisteva, inoltre, nel contestare che il condominio avesse altresì provato gli atti e le attività con cui nel tempo avrebbe mantenuto ed esercitato il proprio diritto e che la predetta servitù di passaggio sarebbe stata carente del requisito dell’utilità. Sosteneva, infatti, che la cabina idrica fosse un volume tecnico finalizzato a contenere un impianto servente alla costruzione principale ed assolvesse ad una esigenza tecnico funzionale della costruzione stessa che nel caso di specie sarebbe stata insussistente, «non avendo l’ente di gestione necessità di una cabina idrica essendo ogni appartamento dotato fin dalla data di ultimazione del fabbricato di acqua corrente erogata da azienda pubblica».

La causa veniva istruita con una Ctu e con la prova per testi che dichiaravano che l’unica via di accesso al locale cabina idrica era quello attraverso il locale soffitta e che il locale cabina idrica era utilizzata dai condòmini per il deposito di vari beni mobili. Era emerso, pertanto, che la cabina idrica, oltre a non essere stata mai oggetto di acquisto da parte della società convenuta, è stata fin dall’origine di proprietà condominiale quale «cabina idrica» così come anche individuata nel 1967 dall’originario proprietario. Tale locale, del resto, «ha natura condominiale anche ai sensi dell’articolo 1117 Codice civile» in quanto - oltre ad essere specificamente contemplato dalla richiamata disposizione quale locale per i servizi comuni - è permanentemente destinato all’uso ed al godimento comune.

Conclusioni
Ne deriva che la deroga alla attribuzione legale ex articolo 1117 numero 1 Codice civile, può superarsi soltanto dal titolo in virtù del quale gli aventi diritto (il proprietario originario o i condòmini) dispongano la deroga e il diverso regime giuridico (proprietà superficiaria o uso esclusivo). Elementi che non risultano intervenuti nel caso in esame.Per quanto sopra, accertata l ’esistenza della servitù di passaggio a favore del condominio per il locale cabina idrica ed il suo impedito esercizio da parte della società proprietaria del locale soffitta, la convenuta veniva condannata a rimuovere, a sue spese, gli ostacoli al libero esercizio della servitù.