Riparazione del tetto e dei lastrici: la ripartizione spese è differente
Condominio con una superficie di lunghezza m. 120 x 30 di profondità. Tre piani + l'ultimo con 20 attici con ciascuno, una terrazza ad uso esclusivo e un tetto piano. Le terrazze (lastrici solari) coprono, totale, una superficie di m.120 x15 e quindi, fanno da copertura a 58 appartamenti sottostanti e due ingressi del condominio. Il regolamento contrattuale dichiara che le parti comuni condominiali sono contraddistinte, nella planimetria, con retino punteggiato per l'intera superficie di m.120 x30. Sia il tetto degli attici che le terrazze hanno problemi di infiltrazioni. Quesito: Visto la struttura del condominio, l'amministratore ripartisce tra tutti i condòmini la spesa per la riparazione del tetto degli attici (che copre, in verticale, altri appartamenti e parti comuni come scale, corridoi, ecc.), mentre per quella delle terrazze afferma che la spesa deve essere ripartita per un 1/3 ai proprietari dell'attico e i 2/3 tra i condomini degli appartamenti sottostanti alla terrazza, in proporzione ai loro millesimi. La nuova legislatura non sostiene invece che i 2/3 devono essere ripartiti tra tutti i condòmini?
La giurisprudenza, in punto, ha riferito che il lastrico solare - anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini - svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 codice civile (Corte d’Appello Napoli, Sezione 4 Civile, Sentenza 17 marzo 2021 n. 1004).
A tal riguardo è stato argomentato che l’obbligo dei proprietari di unità abitative sottostanti il lastrico solare o la terrazza a livello in uso o di proprietà esclusivi di concorrere, nella misura dei due terzi, nelle relative spese di ricostruzione o manutenzione (ex art. 1126 c.c.), trova fondamento nel principio per cui i condòmini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’”utilitas” che la cosa da ricostruire o riparare fornisce ai singoli appartamenti. Quindi, stando ai superiori assunti, pare corretto l'operato dell'amministratore riportato dal lettore.
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