Condominio

Nulla la delibera che approva, senza consenso unanime, la divisione delle spese difforme dal Codice

A meno che l’ipotesi sia espressamente prevista da un regolamento contrattuale

di Selene Pascasi

Serve l'unanimità per adottare un criterio di ripartizione delle spese condominiali diverso da quello indicato dall'articolo 1123 del Codice civile, salvo che a prevederlo sia un regolamento di origine contrattuale. Qualora accada, quindi, la delibera sarà nulla e come tale impugnabile da chiunque vi abbia interesse compreso il condomino che abbia espresso il voto favorevole. Sarà, invece, soltanto annullabile la decisione con cui l'assemblea si limiti ad approvare una divisione delle spese diversa da quanto previsto dalla norma. Lo ricorda la Corte di appello di Brescia con sentenza 1126 del 9 settembre 2021.

I fatti
La vicenda ruota sull'impugnazione di delibere inerenti l'approvazione di spese relative a beni esclusivi ed unità comuni, formulata dai proprietari di unità immobiliari site in un residence. L'azione viene dichiarata inammissibile per intervenuta decadenza: secondo il Tribunale le delibere erano annullabili e non nulle per cui non era stato rispettato il termine di trenta giorni per impugnarle. Parte soccombente porta il caso in appello insistendo sul vizio di nullità. Tesi, però, respinta.

La Corte premette che le delibere riguardavano approvazioni di riparti di spese – tassa di occupazione del suolo pubblico, lavori straordinari per posti auto e per un ascensore – avvenute per i ricorrenti violando il criterio previsto dal regolamento condominiale contrattuale siccome da porsi soltanto a carico di chi ne traeva un'utilità. Tuttavia, la giurisprudenza è concorde nel distinguere le ipotesi di nullità da quelle di annullabilità. In particolare, qualora le attribuzioni assembleari siano circoscritte alla verificazione e all'applicazione effettiva dei criteri stabiliti dalla legge e non includano il potere di introdurre deroghe a tali criteri – deroghe possibili soltanto per convenzione – allora vi sarà nullità ove si modifichino detti criteri di spesa ed annullabilità ove si violino i criteri già stabiliti nella divisione dei costi.

Ripartizione difforme previo consenso unanime
Peraltro, l'adozione di un criterio di ripartizione difforme da quello indicato dalla norma, salva previsione contenuta in un regolamento condominiale contrattuale, è possibile solamente se la decisione sia presa con il consenso di tutti i condòmini. In caso contrario la deliberazione deve essere considerata nulla e come tale impugnabile da chiunque vi abbia interesse, compreso colui che abbia espresso il voto favorevole. È annullabile, invece, la decisione con cui l'assemblea si limiti ad approvare la ripartizione delle spese in difformità a quanto previsto dal Codice.

Conclusioni
Ebbene, nel caso di specie, gli appellanti non avevano affermato che l'assemblea avesse deliberato il mutamento dei criteri di divisione delle spese stabiliti originariamente dal regolamento contrattuale ma solo che la ripartizione fosse stata approvata in contrasto con quanto previsto dal regolamento. Di qui l'annullabilità, e non nullità, delle deliberazioni contestate con conseguente proposizione dell'impugnazione ben oltre i termini di decadenza. Inevitabile, perciò, la scelta della Corte di appello di Brescia di rigettare il gravame.

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