L’amministratore negligente paga i danni ma il condominio deve provare l’effettivo pregiudizio

Il condominio può chiedere il risarcimento del danno all'amministratore negligente, qualora provi che è derivato un effettivo pregiudizio per l'ente. Questo è quanto emerge dalla sentenza 17803/2021 del Tribunale di Roma pubblicata il 16 novembre 2021.

La vicenda
Il nuovo amministratore a seguito del passaggio di consegne, constatava una grave situazione economica e patrimoniale in cui versava il condominio. Tale situazione era dovuta alla grave morosità di molti condòmini e a debiti insoluti verso fornitori. Inoltre, l’ex amministratore non aveva affrontato una serie di problematiche condominiali. Dopo la sua sostituzione, ma prima del passaggio di consegne, aveva anche eseguito bonifici ad un avvocato.Di conseguenza, il condominio citava in giudizio il precedente amministratore per responsabilità professionale durante il suo mandato.

La pronuncia
La gestione di un condominio impone all'amministratore, quale mandatario, una molteplicità di adempimenti di varia natura. Tali adempimenti devono essere svolti con la diligenza del buon padre di famiglia. Tra gli obblighi che espressamente la legge costituisce in capo all'amministratore, particolare rilievo ha quello previsto dall'articolo 1129 comma nove del Codice civile. L’amministratore deve agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale sia compreso il credito esigibile, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall’assemblea.

L'importanza dell'obbligo è rimarcata dall'articolo 1129 comma dodici numero sei del Codice civile, il quale qualifica come grave irregolarità, legittimante la revoca giudiziale dell’amministratore, l'aver omesso di curare diligentemente l’azione giudiziaria e la conseguente esecuzione coattiva.Per la riscossione dei contributi condominiali l'ordinamento prevede uno specifico mezzo d'azione, il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.L'amministratore può ricorrere al decreto ingiuntivo utilizzando lo stato di ripartizione approvato dall’assemblea.

La riscossione degli oneri condominiali
Se alcuni condòmini non versano i contributi e l'amministratore omette di richiedergliegli, la situazione potrebbe risolversi senza conseguenze patrimoniali a carico del condominio. Un danno risarcibile per negligenza nella riscossione dei contributi da parte dell'amministratore si ha qualora il condominio provi che da essa è derivato un effettivo pregiudizio per l'ente.Nel senso che, per la mancanza di risorse liquide ottenibili mediante l'esperimento di opportune iniziative recuperatorie non sia riuscito a pagare i fornitori.

L'amministratore di condominio è tenuto anche ad informarsi su chi siano i proprietari delle unità immobiliari, anche acquisendo con opportune ricerche le informazioni necessarie. Difatti, solo così potrà promuovere un'azione alla riscossione di un credito condominiale. Tale azione dovrà iniziare prima che il credito possa prescriversi.Passando al pagamento dei compensi professionali al legale incaricato, l'amministratore può di sua iniziativa incaricare un avvocato per promuovere azioni legali nei confronti dei condòmini morosi, senza autorizzazione assembleare.

L'amministratore non può sindacare l'attività svolta da un professionista legale nell'ambito del mandato difensivo conferito; e a fronte di una attività compiuta dall'avvocato, il pagamento del compenso è atto dovuto.Il Tribunale capitolino conclude, condannando il precedente amministratore al risarcimento del danno nei confronti del condominio. Danno quantificato nell'intera somma corrispondente ai crediti condominiali divenuti inesigibili.Le compagnie assicurative hanno però tenuto indenne l'amministratore dal dover pagare tali somme al condominio.