Quorum più elevato per l’ok alla modifica d’uso delle parti comuni, se non è vietata dal regolamento

La modifica d'uso delle parti comuni, prevista dal primo comma dell'articolo 1117 ter del Codice civile, va approvata dall'assemblea con una maggioranza che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio. La norma, quindi, impone una soglia deliberativa più elevata dell'ordinaria. Lo ricorda il Tribunale di Torre Annunziata con sentenza 1576 del 20 luglio 2021.

La vicenda
A motivare lo scontro, è la supposta nullità di una delibera approvata senza la necessaria maggioranza. Domanda accolta. La riforma del settore, spiega il giudice onorario, codificando gran parte dell'orientamento giurisprudenziale precedente, ha introdotto nel corpo del Codice civile il nuovo articolo 1117 ter il cui primo comma dispone che la modifica d'uso delle parti comuni vada approvata con voto favorevole dei quattro quinti dei partecipanti al condominio e quattro quinti del valore dell'edificio. Quorum più elevato rispetto all'ordinario.

Le previsioni del regolamento
Ciò premesso, dalla regola generale ci si discosta per applicare il regolamento che è il fondamento cui ogni condominio deve attenersi per disciplinare i beni comuni e l'insieme di norme che tutti devono rispettare. Esso, in pratica, è legge interna e statuto della collettività idoneo ad incidere sulla compagine dettando precetti giuridicamente vincolanti per tutti circa la norme da seguire sull'uso dei beni comuni, sulla divisione delle spese, sul decoro del palazzo e così via. Anche per questo è sempre redatto in forma scritta a pena di nullità ed è allegato al registro dei verbali tenuto dall'amministratore.

Le due diverse tipologie di regolamento
Non solo. Il regolamento vale verso i condòmini e verso i loro eredi ed aventi causa. Più in dettaglio, può essere contrattuale (convenzionale) e assembleare (maggioritario) salvo l'ipotesi residuale di regolamento giudiziale. Classificazione che riguarda la sua genesi ed incide sulla sua natura. In altre parole, la natura contrattuale del regolamento fa sì che possa incidere sui diritti dei singoli inerenti alle parti comuni e anche sulla proprietà esclusiva di ognuno. Viceversa, la natura assembleare blocca l'inserimento di clausole che ledano i diritti dei singoli.

Il regolamento contrattuale, quindi, è contratto plurilaterale – avente una pluralità di parti ed uno scopo comune – che vincola i successivi proprietari, purché richiamato nell’atto di acquisto, senza necessità di trascrizione, dovendosi ritenere conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto. Ebbene, nella fattispecie, il regolamento, depositato da un notaio, imponeva espressamente il divieto di innovazioni che comportassero la limitazione del diritto al godimento anche di un solo condomino. Era palese, allora, che la deliberazione impugnata – consentendo solo a taluni condòmini il godimento del bene comune, ossia l'accesso con l'auto al piano seminterrato, ad altri precluso – aveva violato il regolamento. Di qui, la decisione del Tribunale di Torre Annunziata di dichiara la nullità della delibera su tale punto.