La chiostrina si presume condomininale anche se il regolamento non la elenca fra le parti comuni

La chiostrina, ovvero il cortiletto interno di uno stabile a più piani, si presume di proprietà condominiale anche se nel regolamento del condomino non è indicata tra le parti comuni. Il principio è stato ribadito dalla Cassazione con l'ordinanza 28867/2021, pubblicata il 19 ottobre 2021.

La vicenda
Nella vertenza esaminata una società, proprietaria di un esercizio commerciale sito all'interno di un condominio, veniva convenuta in giudizio da quest'ultimo il quale chiedeva al Tribunale la sua condanna alla rimozione di una tettoia che aveva installato sulla facciata comune senza autorizzazione, a distanza inferiore a quella legale dal soprastante balcone, e l'accertamento della proprietà condominiale di una chiostrina che la convenuta aveva occupato abusivamente con proprio materiale.

Quest'ultima, costituendosi nel giudizio, si difendeva chiedendo in riconvenzionale che venisse accertata la proprietà in suo favore della chiostrina, in quanto il titolo di acquisto dell'esercizio commerciale di sua proprietà comprendeva anche la parte scoperta e che nulla era stato previsto nel regolamento condominiale circa la proprietà comune della stessa. In subordine, chiedeva che venisse accertato, in suo favore, l'intervenuto usucapione del diritto di godimento esclusivo del bene.

Le pronunce di merito ed il ricorso alla Suprema corte
La domanda del condominio veniva accolta dal Tribunale che condannava la società convenuta alla rimozione della tettoia e dichiarava la proprietà condominiale della chiostrina. Anche la Corte di appello dava torto alla società convenuta, confermando la correttezza della decisione di primo grado. La Cassazione, nel decidere il ricorso avverso la sentenza di appello promosso dalla società, originaria convenuta, dopo aver evidenziato l'irrilevanza della circostanza che, ai fini della presunzione di proprietà comune, uno spazio condominiale non sia stato espressamente inserito nel regolamento condominiale, ha ritenuto corretta la decisione impugnata e rigettato il ricorso.

Requisiti di condominialità
La presunzione legale di condominialità dei beni elencati nell'articolo 1117 del Codice civile, la cui elencazione non è tassativa, hanno ricordato i giudici di legittimità, deriva sia dell’attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune. Pertanto, ai fini del superamento della suddetta presunzione, è onere del soggetto che ne rivendichi la proprietà esclusiva fornire la prova del suo diritto e che a tal fine, è necessario produrre un titolo d'acquisto dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene. Non sono determinanti, invece, le risultanze del regolamento di condominio, né l’inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino.