Interventi su parti comuni dell'edifico: l'assemblea può disporli solo con la maggioranza qualificata

Con la sentenza 16196 del 18 ottobre 2021, la quinta sezione civile del Tribunale di Roma ha sancito il principio per effetto del quale, ove l'assemblea non si limiti al semplice affidamento di un incarico “preliminare” ad un professionista, finalizzato ad una verifica di fattibilità, ma dia mandato allo stesso di curare, sotto il profilo della progettazione, anche le attività funzionali all'adeguamento normativo, fra le quali l’effettuazione di un intervento edilizio straordinario, la relativa delibera deve considerarsi come implicante innovazioni dirette al miglioramento della sicurezza e della salubrità degli impianti comuni.

Le maggioranze richieste
Come tale, ai fini della sua validità, essa dev'essere approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio, ai sensi del richiamo espresso operato dall'articolo 1120, secondo comma Codice civile, numero 1), al secondo comma dell'articolo 1136 Codice civile. Nel caso di specie, l'assemblea aveva dato mandato ad un tecnico affinché fosse completato l'adeguamento dell'impianto condominiale alla normativa antincendio, affidandogli non solo il completamento delle attività amministrative presso il comando dei Vigili del fuoco (presentazione della Scia per i box auto), ma anche la progettazione e l'esecuzione delle opere murarie sulla struttura condominiale, presupposte e necessarie ad ottenere le autorizzazioni di legge (apertura di un foro sul muro perimetrale per garantire la necessaria areazione, attraverso l'installazione di un filtro).

Le motivazioni della pronuncia
La delibera impugnata, nel caso di specie, era stata, invece, adottata con un quorum inferiore, ossia quello costituito dalla maggioranza dei presenti, rappresentanti, però, solo (poco più di) un terzo del valore totale dell'edificio e tale circostanza è stata posta, dall'interessato, alla base della spiegata impugnazione. Il Tribunale di Roma, in totale accoglimento delle istanze del ricorrente, ne ha sposato integralmente la tesi, osservando come la determinazione puntualmente censurata fosse, senza dubbio, da inquadrarsi nell'ambito di quelle per l'adozione delle quali occorre –comunque- la maggioranza qualificata.

Anche, infatti, a volerla qualificare diversamente in relazione all'oggetto, vale a dire come implicante –non innovazione diretta a migliorare la salubrità degli ambienti comuni, ma- attività di manutenzione straordinaria (visto che l'entità della spesa, rapportata al valore ed al numero dei locali box interessati dalla Scia antincendio, può considerarsi notevole) essa avrebbe comunque imposto il rispetto del quorum di cui al secondo comma dell'articolo 1136 Codice civile.

Nullità residuale
Giova evidenziare che la pronuncia in esame riprende l'orientamento più volte espresso, e di recente ribadito, dalle sezioni Unite della Cassazione ( Cassazione sezioni Unite 48006/2005; Cassazione sezioni Unite 9839/2021) secondo il quale, in tema di invalidità delle delibere assembleari, la regola è l'annullabilità e la nullità dev'essere confinata ad ipotesi patologiche residuali, in omaggio al principio che garantisce la stabilità delle determinazioni dell'organo collegiale che esprime la volontà dei condòmini.

Più in particolare, affermano le sezioni Unite: «sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell'assemblea dei condòmini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico (…) e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a «norme imperative o all'ordine pubblico o al buon costume»; al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l'azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all'articolo 1137 Codice civile» (Cassazione sezioni Unite 9839/2021).

Conclusioni
Tanto, premesso, e pur qualificata la delibera come giuridicamente annullabile, il Tribunale di Roma non procede alla relativa declaratoria in quanto, nelle more, l'assemblea, con ulteriore e corretta determinazione, aveva sostituito la delibera oggetto di gravame con altra determinazione del medesimo tenore.Ne è conseguita la dichiarazione di cessazione della materia del contendere e la condanna alle spese di lite del condominio convenuto, in applicazione del principio di soccombenza virtuale.