Il Condominio

Quale maggioranza per la conferma dell’amministratore di condominio?

di Fulvio Pironti

Q
D
C Contenuto esclusivo QdC

È ancora acceso il dibattito fra gli operatori del diritto su quale maggioranza assembleare occorra per confermare il mandato gestorio all'amministratore di condominio. Attorno a tale questione, il cui contrasto non si è mai placato, si è sviluppata una vivace disputa giurisprudenziale e dottrinaria. Il fulcro del dissidio si incentra sulla assenza di una espressa previsione normativa che indichi il quorum da adottare per deliberare la conferma dell'amministratore.

L'articolo 1136, comma 4, Codice civile prescrive che le delibere aventi ad oggetto la nomina dell'amministratore sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio. Se, da un canto, la disciplina condominiale indica il quorum deliberativo assembleare necessario per nominare l'amministratore, dall'altro, tuttavia, nulla dispone riguardo alla riconferma dell'amministratore. Su tale lacuna legislativa in giurisprudenza si sono avvicendate linee interpretative diametralmente opposte.

L'inquadramento normativo
L'articolo 1135 Codice civile nel sancire che «…l'assemblea dei condomini provvede: 1) alla conferma dell'amministratore…» pone un chiaro ed inequivoco tassello. Irrobustito, peraltro, dall'inciso richiamato dall'articolo 66, comma 1, disposizioni attuazione Codice civile secondo cui l'assemblea delibera annualmente in via ordinaria gli oggetti indicati dall'articolo 1135 Codice civile (tra cui la conferma dell'amministratore).Ciò posto, si evidenziano le tre disposizioni contemplate dall'articolo 1136, commi 3, 4 e 2, Codice civile.

Il comma 3 sancisce che in seconda convocazione l'assemblea delibera con il raggiungimento della maggioranza semplice («maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio») mentre il comma 4 prescrive la nomina dell'amministratore («le deliberazioni che concernono la nomina… dell'amministratore… devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma…)» rimandando al quorum deliberativo espresso dal comma 2 (ovvero «un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio…»).

Intorno ai riportati assetti normativi orbitano due orientamenti giurisprudenziali antitetici: il primo, è categorico nel sostenere la necessità della maggioranza qualificata indicata dal comma 2 in quanto nessuna differenza può frapporsi fra il concetto di nomina e conferma; il secondo, opera un marcato distinguo fra i lemmi nomina e conferma e ritiene assoggettata quest'ultima alla maggioranza semplice prevista dal comma 3.

Conferma dell'amministratore con maggioranza qualificata
Due pronunce della Corte di legittimità non più recenti (Cassazione 71/1980 e 3797/1978) hanno statuito che la norma riguardante la maggioranza necessaria per nominare l'amministratore va applicata sia nel caso di prima nomina, sia in occasione della conferma dopo la scadenza del mandato annuale. Ritengono che ai fini del quorum deliberativo previsto dall'articolo 1136, comma 4, Codice civile non può distinguersi fra nomina e conferma dell'amministratore poiché risultano essere identici gli effetti che ne scaturiscono. Nel solco tracciato dalla Suprema corte si è inserita una nuova pronuncia (Cassazione 4269/1994) che ha ritenuto la riconferma dell'amministratore equipollente alla nomina, ragion per cui per la sua approvazione è richiesto lo stesso quorum deliberativo previsto per la nomina.

I quorum posti a base della nomina dell'amministratore varrebbero anche per la sua conferma in carica in quanto le due delibere spiegherebbero identici effetti giuridici. Differirebbe unicamente la circostanza della continuità del rapporto fiduciario (assente nell'ipotesi della nomina). Dunque, tale linea interpretativa, espressione della parificazione della nomina con la conferma (quest'ultima andrebbe intesa come nuova nomina), chiarisce che «non solo in caso di nomina… dell’amministratore, ma anche in quello di conferma è necessaria la maggioranza di cui all’articolo 1136, comma 4, Codice civile, trattandosi di delibere che hanno contenuto ed effetti giuridici uguali».

Parte della giurisprudenza di merito è orientata nel ritenere che per la riconferma dell'amministratore occorra la maggioranza qualificata del cinquanta per cento più uno degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio (Tribunale Roma 8 agosto 2020, numero 11487, Tribunale Pavia 30 novembre 1985). Sarebbe necessaria la maggioranza qualificata all'assemblea condominiale poiché la conferma dell'amministratore è equiparata ad una nuova nomina e come tale richiede le stesse maggioranze. Anche il Tribunale di Avellino (17 novembre 2017) ha ribadito che l'articolo 1136, commi 2 e 4, Codice civile, dettato con riguardo alla nomina dell'amministratore di condominio, trova applicazione anche per la delibera di conferma dell'amministratore.

Altra curia (Tribunale Monza 19 febbraio 1986) ha asserito che la conferma dell'amministratore postula una manifestazione espressa di volontà dell'assemblea che deve essere deliberata con le stesse maggioranze previste per la sua nomina.Il Tribunale di Catania (21 marzo 2017, numero 1389) sostiene che la nomina dell'amministratore (come anche quella successiva) richiede sempre la maggioranza prescritta dall'articolo 1136, comma 2, Codice civile. Non condivide l'orientamento teso a separare la fattispecie della nomina da quella della conferma, richiedendo solo nel primo caso la maggioranza qualificata e ritenendo sufficiente nel secondo quella semplice.

Per il giudicante catanese l'articolo 1136 Codice civile «non prevede affatto una distinzione tra i due casi e prescrive soltanto una maggioranza, ossia quella qualificata la quale, al fine di meglio ponderare la scelta e di far in modo che l'amministratore sia scelto con ampie maggioranze, ha previsto che la nomina dell'amministratore sia sempre effettuata con maggioranze qualificate, sia in caso di soggetto che abbia già svolto in passato tale mandato sia in caso di soggetto nuovo».Il Tribunale di Milano (17 giugno 1991) ha rilevato che «la maggioranza prevista dall’articolo 1136, comma, 4 Codice civile appare applicabile sia all’ipotesi di nomina iniziale sia a quella di conferma successiva all’amministratore di condominio, in quanto trattasi in tutti e due i casi di scelta del rappresentante amministratore anche se con riferimento a due diversi momenti dell’istituto condominiale, quello del venir in essere del condominio e quello dello sviluppo della sua esistenza» (negli stessi sensi, Tribunale Taranto 10 dicembre 2015 e, sia pure incidentalmente, Tribunale Brindisi 6 marzo 2012, n. 279).

Conferma dell'amministratore con maggioranza semplice
Una risalente pronuncia della Cassazione (30 settembre 1948) aveva statuito che «la maggioranza speciale di cui all'articolo 1136, comma 2, Codice civile è necessaria solo per la nomina dell'amministratore e non per la sua conferma in carica per la quale basta la normale maggioranza assembleare richiesta per le delibere ordinarie». La soluzione della maggioranza qualificata è vigorosamente contraddetta da una parte della giurisprudenza di merito. Essa sostiene che per la conferma dell'amministratore serva la maggioranza semplice, ovvero un numero di voti che rappresenti un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio (Tribunale Palermo 29 gennaio 2015, Tribunale Pavia 23 maggio 1988).

In tal caso si è in presenza della rielezione del medesimo amministratore. Tale linea di pensiero poggia sull'assunto che nomina e conferma siano istituti antitetici e differenti.Il Tribunale di Roma (15 maggio 2009, numero 10701) ha rilevato che il caso esaminato, concernente la «…rielezione dello stesso amministratore nella carica precedentemente ricoperta», va inquadrato nel dettato previsto dall'articolo 1135 Codice civile in forza del quale «l'assemblea dei condòmini provvede alla conferma dell'amministratore, disponendo maggioranze differenti per le due ipotesi. Ne deriva che per la sola conferma dell'amministratore in carica appare sufficiente la maggioranza ordinaria prevista dal terzo comma dell'articolo 1136 Codice civile (un terzo dei partecipanti al condominio ed almeno un terzo del valore dell'edificio)…» .

Infatti - prosegue la decisione - «la conferma dell'amministratore in carica è fattispecie ben diversa da quella della nomina… in quanto è rielezione dello stesso nella carica precedentemente ricoperta per la cui deliberazione è sufficiente la maggioranza prevista dal 3 comma dell'articolo 1136 Codice civile».D'altronde, val la pena notare, che se, da un lato, l'articolo 1136 Codice civile esige il raggiungimento di un quorum assembleare qualificato per deliberare la nomina dell'amministratore, dall'altro, è assolutamente silente sulla conferma del mandato gestorio.

In seconda convocazione l'assemblea delibera con il raggiungimento della maggioranza semplice («maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio»). La stessa va relazionata a tutti gli oggetti per i quali il legislatore ha omesso di precisare la maggioranza occorrente. È il caso della conferma in carica dell'amministratore che, per quanto disciplinata dall'articolo 1135 Codice civile, non indica in alcun modo la maggioranza occorrente. L'omessa precisazione si aggancia alla norma riguardante le delibere assunte in seconda convocazione mediante quorum deliberativo semplice. In estrema sintesi, mancando l'indicazione della maggioranza occorrente per confermare l'amministratore, varrà il principio generale per la validità delle delibere prese in seconda convocazione.

Secondo il Tribunale di Palermo (29 gennaio 2015) la conferma dell'amministratore di condominio è fattispecie diversa da quella che disciplina la nomina. Tant'è che mediante la conferma l'assemblea consolida un rapporto fiduciario pregresso (frequentemente consolidatosi nel corso degli anni). Il Tribunale di Bologna (17 settembre 2009) si sofferma sul distinguo delle nozioni di conferma e nomina dell'amministratore chiarendo che la prima presuppone la sussistenza di un rapporto fiduciario continuativo che non si rinviene nella seconda.

Ne discende che la maggioranza per confermare l'amministratore è quella semplice. La nomina, invece, incide sulla nascita di un rapporto contrattuale per il quale il legislatore ha previsto all'articolo 1136, comma 4, Codice civile il raggiungimento di una maggioranza qualificata. Le motivazioni della decisione capitolina e quella felsinea (entrambe emanate nel 2009) si fondano sulla considerazione che la delibera vertente sulla nomina dell'amministratore e quella che ha per oggetto la sua conferma sono sottoposte a differenti disposizioni normative.

Conclusioni
È innegabile l'omissione del lemma «conferma» nell'articolo 1136 Codice civile. Tale termine esprime continuità del rapporto fiduciario il cui riscontro non è rinvenibile nella nomina. Non è irragionevole ipotizzare che il legislatore abbia inteso separare le due distinte fattispecie, quella della nomina e della conferma, assoggettandole a differenti regimi deliberativi. È probabile che, nel lodevole intento volto a superare possibili carenze partecipative nelle assemblee, il legislatore abbia ritenuto comprimere il quorum deliberativo. Ciò con l'evidente finalità di agevolare la continuità gestionale evitando il più possibile incresciose paralisi.

Per la nomina, al contrario, proprio perché si identifica nella prima designazione - e, quindi, come ingresso di un nuovo gestore fino a prima di quel momento sconosciuto ed estraneo - il legislatore ha imposto, a cautela e nell'interesse della compagine, il raggiungimento di un quorum più elevato obbligando i condòmini a una maggiore responsabilizzazione eallargata vigilanza per la scelta da operare. Alla luce di quanto precede, sembrerebbe preferibile la soluzione che applica la maggioranza semplice alla conferma dell'amministratore.


© RIPRODUZIONE RISERVATA