L’amministratore della comunione non può essere revocato con la procedura prevista per il condominio

L'azione di revoca ex articolo 1129 Codice civile è norma speciale che non si applica alle comunioni ha stabilito il Tribunale di Roma con decreto del 20 ottobre 2021.

La pronuncia
Alcuni comproprietari di alcune unità immobiliari site in una comunione residence in una nota località turistica proponevano ricorso ex articolo 1129 Codice civile per chiedere la revoca dell'amministratore della comunione, lamentandone gravi carenze gestorie.Il Tribunale di Roma, senza entrare nel merito della vicenda, ha rigettato in rito la domanda attorea osservando come al caso di specie non fosse applicabile l'articolo 1129 Codice civile poiché norma speciale che non trova applicazione con riferimento alle comunioni.

Rapporti e differenze tra comunione e condominio
La differenza principale tra comunione e condominio risiede nel fatto che nella comunione non si riscontrano diritti di proprietà esclusiva. Nella comunione, infatti, i comproprietari, appunto, sono contitolari del diritto di proprietà sui beni immobili (le unità abitative) a servizio dei quali vi sono una serie di strutture e parti comuni. Ciascun comproprietario ha una quota di contribuzione alle spese che, convenzionalmente, può essere uguale per tutti ovvero proporzionale all'uso. L'esempio più frequente che si dà di comunione è quello delle strutture immobiliari in regime di multiproprietà destinate alla proprietà periodica a godimento plurimo turnario.

Nel condominio, viceversa, i condòmini sono titolari esclusivi del diritto di proprietà sul bene immobile (l'unità abitativa) a servizio del quale vi sono una serie di strutture e parti comuni che motivano e giustificano la natura del condominio.In entrambi i casi, vi può essere un soggetto, l'amministratore, deputato alla gestione dei servizi e delle parti comuni e vincolato da un contratto di mandato con i comproprietari ovvero con i condòmini. Nell'edificio condominiale la nomina è obbligatoria se i partecipanti sono più di otto (articolo 1129, primo comma, Codice civile) nel caso della comunione, invece, la scelta di delegare la gestione della cosa comune ad un soggetto, anche estraneo ai comproprietari, è questione rimessa alla volontà delle parti.

La topografia normativa esplicita come la disciplina del condominio costituisca un genus della specie della comunione: le norme sul condominio rinviano, per quanto non espressamente disciplinato, alle norme sulla comunione (ex articolo 1139 Codice civile). Tale rinvio, però, è unidirezionale in quanto opera solamente a colmare le lacune delle norme sul condominio e non opera ad integrazione delle norme sulla comunione.

L'azione di revoca ex articolo 1129 è inapplicabile alla comunione
L'azione in questione consente ai condòmini di chiedere in sede giurisdizionale la revoca dell'amministratore in caso di “gravi irregolarità” nella gestione. Anche un solo condomino, al ricorrere dei presupposti indicati, potrà agire giudizialmente chiedendo la rimozione dell’amministratore nell’impossibilità di rimuoverlo attraverso i consueti meccanismi assembleari.Nonostante anche la comunione sia gestita da un amministratore, nei suoi confronti non si può agire ex articolo 1129 Codice civile poiché tra le norme sulla comunione non vi è alcuna fattispecie assimilabile all'articolo in questione né può rinviarsi a tale norma per farne applicazione in ambiti non previsti dal legislatore atteso che l'azione di revoca, infatti, è inserita nel capo II «Del condominio negli edifici» del Titolo VII «Della comunione» nel Libro III «Della proprietà».

Nel caso della revoca, dunque, è escluso che i comproprietari di una comunione possano rivolgersi all'autorità giudiziaria, anche nel caso in cui nell'amministrazione della comunione dovessero presentarsi alcuni degli elementi che legittimano il ricorso per la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio ex articolo 1129.

L'isolato precedente
La pronuncia in commento si viene a collocare in un quadro giurisprudenziale piuttosto scarno il cui precedente principale, non intervenendo direttamente sul tema, è dato dalla ordinanza della Cassazione 11172/2017 che, nel dichiarare inammissibile il ricorso presentato, richiama i due precedenti gradi di giudizio che hanno negato l’applicabilità dello strumento della revoca giudiziale ex articolo 1129, avendosi riguardo, nella specie, soltanto alla comunione di un viale.