Una nuova rampa di accesso al garage nel cortile può rientrare nell’uso più intenso della cosa comune

Il caso in questione comincia a seguito di un intervento di un condomino il quale, al fine di rendere più agevole il suo accesso allo scantinato di sua proprietà, aveva realizzato uno scivolo pertinente alla propria abitazione adibendolo a garage. Avverso tale iniziativa avevano agito i condòmini, i quali lamentavano come la costruzione realizzata nel cortile comune fosse stata realizzata in violazione della legge e del regolamento, costituendo un uso illecito del bene comune.

I giudizi di merito ed il ricorso alla Suprema corte
La questione approdava in giudizio a seguito dell'azione dei condomini.Nonostante le difese del proprietario, però, il Tribunale accoglieva la domanda e condannava il suddetto alla rimozione del manufatto.Il soccombente, tuttavia, impugnava la sentenza di primo grado. A seguito del giudizio d'appello il giudice riformava la prima sentenza, dichiarando che la costruzione dello scivolo nel cortile condominiale era da considerare come legittima in quanto costituiva un uso più intenso della cosa comune. I condòmini agivano quindi in sede di Cassazione, contestando l'interpretazione fornita dalla Corte d'appello.

La decisione
La seconda sezione della Cassazione, con la sentenza numero 27103 del 6 ottobre 2021, rigettava il ricorso proposto dai condòmini. Secondo gli ermellini, infatti, la Corte d'appello aveva correttamente valutato i fatti relativi al giudizio statuendo la correttezza dell'uso della cosa comune operato dal condomino.La base normativa sulla quale doveva fondarsi la vicenda è l'articolo 1102 del Codice civile. Tale norma, in generale applicabile a tutte le comunioni (come il condominio, ma non solo), statuisce al primo comma che «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa».

La norma in questione statuisce come il singolo possa fare un uso più intenso e in un certo senso esclusivo della cosa comune, senza che gli altri possano lamentare alcunché a meno che tale utilizzo non violi il diritto degli altri comunisti di usare il bene.Si sottolinea, in ogni caso, che la nozione di uso difesa dalla norma è un uso “paritetico” e non identico, con la conseguenza che i condòmini non potranno validamente pretendere di fare un uso identico di tutte le parti di tutti i beni comuni.Si pensi all'esempio della facciata condominiale: ciascun condomino ha il diritto di fare un uso più intenso del bene citato, ad esempio apponendovi il proprio condizionatore dell'aria, senza che gli altri possano chiedere la rimozione dello stesso.Tali principi si applicano al caso in discussione.

Nessun danno agli altri condòmini
Nel caso in questione infatti il condomino aveva sì operato delle modifiche alla cosa comune, ma queste avevano unicamente riguardato la porzione di cortile condominiale antistante l'ingresso alla sua proprietà.Secondo la Cassazione, quindi, tali modifiche avevano unicamente reso più comodo l'utilizzo dei propri beni al condomino resistente, senza peraltro costituire un detrimento per gli altri proprietari.Stante la circostanza che la porzione trasformata in uno scivolo insisteva davanti all'accesso all'abitazione del resistente, gli altri condòmini non avrebbero astrattamente neanche potuto parcheggiarvi, dato che la sosta dei veicoli avrebbe impedito l'accesso al condomino e sarebbe quindi stata certamente illegittima.

Per la Suprema corte, quindi, la Corte d'appello aveva deciso correttamente, dato che aveva studiato la questione dell'uso della cosa comune nel concreto, ponendo il manufatto nel contesto e studiando l'uso che tutti i condòmini avrebbero potuto fare della parte modificata.In casi analoghi, quindi, si può dire che spetta al giudice il potere di verificare se una modifica della cosa comune costituisca un legittimo uso più intenso della stessa o se questo, violando i diritti dei vicini, sia un'illegittima modifica di un bene comune da sanzionare.Nel caso in questione l'accertamento era negativo, con conseguente valutazione della correttezza dell'uso del bene comune, rigetto del ricorso in Cassazione e conferma della sentenza di appello.