L’alloggio del portiere: quando il dipendente vive e lavora nel condominio

Non è raro che il portiere di condominio, abbia il proprio alloggio all’interno dello stabile. Il motivo è agevolare il suo compito di sorveglianza e cura dell’immobile, ma anche facilitarne la reperibilità in alcune fasce orarie stabilite contrattualmente, accelerandone l’intervento in casi di emergenza. La concessione gratuita dell’alloggio di servizio va indicata sul contratto di assunzione: una volta firmato il contratto, il portiere avrà l’obbligo di dimorarvi.

Le caratteristiche dell’alloggio del portiere
Non tutti i locali del condominio però si prestano per essere destinati ad abitazione del portiere, e il Ccnl per i dipendenti da proprietari di fabbricati, all’articolo 20, descrive come l’alloggio deve essere: con due ambienti, di cui uno adibito a cucina, oppure tre ambienti, sempre con cucina, quando all'atto dell'assunzione la famiglia del lavoratore risulti composta da almeno quattro persone conviventi, compreso il dipendente. Tranne il caso di accordi scritti in senso contrario, il lavoratore avrà diritto al godimento gratuito anche di quella parte dell'alloggio che risultasse eventualmente superiore al minimo dei vani stabilito. Una volta dato in concessione, l’alloggio dovrà essere adibito esclusivamente ad abitazione del lavoratore e della propria famiglia.

Chi paga le bollette?
La retribuzione dovuta ai portieri con alloggio di servizio comprende un contributo per l’energia elettrica nella misura di 40 kwh mensili, l’acqua nella misura di 120 mc annui, il riscaldamento centralizzato. Se l’impianto è autonomo, al custode è dovuta un’indennità, per il periodo di accensione. Il portiere provvederà alla manutenzione ordinaria dell'impianto autonomo di riscaldamento del proprio alloggio, mentre quella straordinaria sarà a carico del datore di lavoro; spetterà inoltre al portiere il pagamento della tassa rifiuti relativa all'alloggio occupato.Quello dell’alloggio del portiere è un caso tipico di fringe benefit o retribuzione in natura, su cui si calcolano Irpef e contributi; il suo valore convenzionale contribuisce anche a determinare il Trattamento di fine rapporto del dipendente.

Il caso
La Cassazione ha rigettato la richiesta di riconoscimento di una differente tipologia di livello di assunzione - che avrebbe comportato il conseguente pagamento delle differenze retributive - ad una dipendente che asseriva di dover essere classificata come portiere e non come pulitore, per il fatto che le era stata concessa, gratuitamente e senza il pagamento delle spese, un’abitazione all’interno del condominio e lei era quindi presente nello stabile in orari extra-lavorativi. È vero che solo i portieri assunti con profili professionali A2, A4, A7 e A9 hanno a loro disposizione l’alloggio di servizio; ma ciò non toglie che il condominio possa concedere anche ad altri lavoratori l’uso dell’alloggio, seguendo una logica di “miglior favore”; per questo la richiesta della donna è stata rigettata (Cassazione, sentenza 23049/2017).

Proprietà comune
La portineria e il relativo alloggio del portiere rientrano tra i locali per i servizi in comune del condominio e sono oggetto di proprietà comune, a meno che il contrario non risulti da titolo. Ma la giurisprudenza ha precisato che questi locali possono essere oggetto di utilizzazione individuale, poiché la loro destinazione al servizio collettivo dei condòmini non si pone in termini di assoluta necessità. Potrebbe dunque risultare necessario accertare se l'atto che li sottrae alla presunzione di proprietà comune contenga anche la risoluzione o il mantenimento del vincolo di destinazione, configurandosi nel secondo caso l'esistenza di un vincolo obbligatorio propter rem (legato alla cosa) fondato su una limitazione del diritto del proprietario e suscettibile di trasmissione ai successivi acquirenti, anche in mancanza di trascrizione (Cassazione 11068/1995).

Portiere senza alloggio: guardiola e servizi igienici
Se al lavoratore non viene assegnato l'alloggio, lo stabile dove questi presta servizio dovrà essere fornito di guardiola e di servizi igienici. Qualora non sia possibile assicurare al dipendente l'uso dei servizi igienici nello stabile, perché per esempio la struttura dell'edificio non consente la realizzazione di idonei servizi, starà alle parti trovare di comune accordo un'adeguata soluzione - come l'uso del bagno presso un'altra struttura o esercizio vicino - ricorrendo eventualmente alla Commissione paritetica territoriale di competenza.

Termine del rapporto di lavoro: cosa succede all’alloggio?
La concessione in godimento dell'immobile non è un rapporto di locazione, ma è una prestazione accessoria del rapporto di lavoro e ne rappresenta un parziale corrispettivo: segue dunque le sorti del contratto a cui è strettamente collegata, con il conseguente obbligo di rilascio al termine della cessazione del rapporto. Il Ccnl di settore presuppone, all’articolo 118, un preavviso di 3 mesi per il licenziamento o le dimissioni del portiere che usufruisce dell’alloggio di servizio (periodo che scende a 45 giorni per i lavoratori senza alloggio): terminato il preavviso, al portiere non resterà che riconsegnare i locali. C’è un’unica eccezione: se il motivo del licenziamento è la soppressione del servizio di portierato – quindi senza assunzione di un nuovo dipendente - il preavviso sale a 12 mesi. Trascorso tale periodo, l'alloggio potrà essere oggetto di nuova destinazione, come ad esempio, la locazione.