Bonus, può detrarre il titolare del diritto che sostiene la spesa

La possibilità di agevolare fiscalmente interventi edilizi sulle parti comuni dei condomini concesse in uso esclusivo merita di essere verificata, alla luce dell’innovativa sentenza delle Sezioni unite di Cassazione 28972/2020. Come abbiamo visto negli altri servizi in pagina, la sentenza alimenta il dibattito perché, rovesciando gli orientamenti precedenti, ritiene invalide le pattuizioni con le quali si costituiscono diritti reali atipici di uso esclusivo su parti comuni condominiali, come il cortile, il giardino, i posti auto o i lastrici solari.

La portata dirompente della sentenza delle Sezioni unite pare “smorzarsi”, in realtà, nell’analisi offerta dallo studio del Notariato (30-2021/C, commentato anche negli altri servizi in pagina), secondo il quale i regolamenti di condominio, o le pattuizioni assembleari unanimi, possono correttamente regolamentare l’uso delle parti comuni, senza con questo creare diritti atipici: semplicemente attribuendo ai condòmini “esclusivisti” diritti reali su cose comuni di durata limitata, come l’usufrutto o l’uso; o servitù dal contenuto specifico (si pensi alla servitù di calpestio del lastrico solare); o diritti personali di godimento, a titolo di locazione o comodato.

In base alla lettura proposta dallo studio, anche dal punto di vista delle agevolazioni fiscali spettanti per gli interventi sulle parti comuni condominiali di uso esclusivo, le argomentazioni spese dalle Sezioni unite non giustificano allarmismi: la detrazione va a chi è titolare del diritto - qualificato come di uso, di usufrutto, di servitù - sul bene su cui vengono effettuati i lavori.

La legge, del resto, consente di ripartire le spese sulle parti comuni ponendole a carico solo di uno o di alcuni condomini, con le maggioranze assembleari esprimenti almeno un terzo del valore dell’edificio nel caso degli interventi 110% e se i condomini a cui sono imputate le spese esprimono parere favorevole (articolo 119 comma 9-bis Dl 34/2020); o all’unanimità nel caso di lavori non 110% (in applicazione dell’articolo 1123 Codice civile).

L’agenzia delle Entrate è chiamata a controllare, in relazione alla spettanza delle detrazioni, i documenti comprovanti le decisioni condominiali assunte, le modalità di riparto delle spese, il pagamento di queste ultime da parte del condomino odei condomini che effettivamente fruiscono dei bonus (che possono anche essere usufruttuari, nudi proprietari, titolari di diritti di servitù o detentori degli immobili): assumendo rilievo l’esecuzione dei lavori su parti oggettivamente comuni dell’edificio condominiale, in base all’articolo 1117 del Codice civile, e non tanto l’eventuale fruizione non paritaria di tali parti comuni.

A riprova di ciò, con la risposta all’interpello 499/2020 il Fisco ha confermato la possibilità di agevolare al 110% gli interventi sul lastrico solare di uso esclusivo a titolo di intervento condominiale, con computo dei massimali di spesa in relazione al numero delle unità immobiliari presenti nell’edificio, ammettendo la possibilità che sia il solo condomino dell’ultimo piano ad accollarsi tutte le spese, nel rispetto di questi massimali.