Paga le spese della custodia notturna il condomino che accede al suo appartamento da un altro stabile

È tenuto al pagamento delle spese della custodia notturna del palazzo il condòmino che accede al suo appartamento da un altro stabile. Lo scrive il Tribunale di Napoli con la sentenza 6900/2021, pubblicata il 26 luglio 2021.

I fatti
La lite origina dal giudizio promosso da un condòmino, proprietario di due immobili riuniti che facevano parte di due condomini differenti, il quale conveniva innanzi al Tribunale il condominio chiedendo che venisse dichiarata nulla o annullabile una delibera relativamente ai punti all'ordine del giorno con i quali l'assemblea aveva approvato il bilancio preventivo e il bilancio consuntivo con i relativi stati di ripartizione. Il condòmino deduceva l'illegittimità del deliberato assembleare in quanto, nella ripartizione delle spese relative al servizio di custodia e vigilanza notturna dell'edificio condominiale svolto dal portiere, le stesse erano state poste anche a suo carico in proporzione ai millesimi di proprietà, chiedendo che venisse disposta la restituzione in suo favore delle somme indebitamente versate negli ultimi cinque anni.

Il criterio di utilità
Secondo il condòmino nulla era da lui dovuto in merito alle predette spese non usufruendo del servizio, essendo titolare di un accesso autonomo al suo appartamento da un altro stabile e che già pagava tutte le spese condominiali dell'altro edificio, comprese quelle relative al servizio di portierato svolto in quest'ultimo. Pertanto, il condòmino deduceva che la ripartizione delle spese era stata effettuata applicando erroneamente il cossiddetto «criterio dell'utilità» previsto dal secondo comma dell'articolo 1123 del Codice civile secondo il quale, in deroga alla regola generale di cui al primo comma che prevede la ripartizione delle spese in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condòmino, salvo diversa convenzione, esse vanno ripartite in funzione dell'uso che ciascun proprietario può fare delle singole unità abitative.

Inoltre, secondo il condòmino impugnante, la delibera era nulla in quanto il regolamento condominiale non prevedeva il servizio di vigilanza notturna, festiva e straordinaria e la spesa non era stata mai approvata da almeno il 50% +1 dei condòmini che rappresentassero la metà del valore dell'edificio. La tesi del condòmino è stata bocciata dal Tribunale il quale, nel confermare la validità della delibera impugnata, ha evidenziato che la decisione di avvalersi di un servizio di vigilanza notturna era stata approvata all'unanimità dai condòmini con una precedente delibera e confermata nelle successive delibere assembleari.

L’attività di portierato e la ripartizione spese
Il giudicante ha osservato che, come previsto dall'articolo 1123 del Codice civile, il godimento del bene comune da parte dei proprietari, deve essere proporzionale al valore della proprietà di ciascuno e, quindi, sostanzialmente di uguale misura. Se la cosa comune, però, è destinata a servire i condòmini in misura diversa, come statuito dal secondo comma del predetto articolo, le spese vanno ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne. Come affermato dalla Cassazione, «l'attività di custodia e di vigilanza è dal portiere svolta anche nell'interesse dei proprietari delle unità immobiliari accessibili direttamente dalla strada mediante autonomo ingresso, e le spese del servizio di portierato vanno ripartite ai sensi dell'articolo 1123 Codice civile in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno dei condòmini» (Cassazione, sezione seconda, sentenza 12298 del 21 agosto 2003).

Quindi, ha concluso il Tribunale napoletano, alle spese per il servizio di portineria deve partecipare, in misura proporzionale all'utilizzo effettuato, anche il proprietario di un immobile che, come nel caso esaminato, non accede al proprio appartamento dal condominio, essendo irrilevante che il condòmino già provveda a contribuire per l'intero a tutte le spese condominiale dell'altro edificio, compreso il servizio di portierato, in quanto si tratta di due servizi differenti adottati da due edifici differenti.