Servitù condizionata o affitto degli spazi condominiali agli operatori di rete per la fibra ottica in condominio

Negli ultimi tempi si registra una corsa ai cablaggi degli edifici condominiali da parte degli operatori di rete, che chiedono agli amministratori di condominio l'autorizzazione all'esecuzione dei lavori sulle parti comuni, senza preoccuparsi di fornire una progettazione illustrativa delle modalità di realizzazione delle infrastrutture (centraline e cavi). Addirittura, molti tecnici pretendono di ottenere dall'amministratore la condivisione degli interventi da realizzare nelle parti comuni, soltanto via telefono, sul presupposto che il Dlgs “banda larga” 33 del 15 febbraio 2016 all'articolo 8 comma 2 avrebbe introdotto una sorta di servitù coattiva a carico degli edifici riconoscendo agli operatori di rete il «diritto di installare la loro rete a proprie spese, fino al punto di accesso».

L’installazione della fibra e le linee guida
Ora, se è vero che la fibra ottica in condominio è un diritto, non può dirsi che tale diritto sia da intendersi assoluto. Difatti, l'Autorità per le garanzie nelle Comunicazioni, vista la confusione normativa, è dovuta intervenire con le “Linee Guida”, per la regolamentazione dell'installazione della fibra ottica in condominio, specificando, di recente, che al fine della realizzazione delle infrastrutture necessitano progetti e accordi tra le parti, per l'accesso negli edifici condominiali. In particolare l'articolo 2 delle Linee guida, illustra «le condotte da tenere in fase di richiesta di accesso alla proprietà e alle infrastrutture fisiche esistenti per facilitare l’interazione tra operatore e condominio, dettando tempi certi per il sopralluogo ed assicurando la massima partecipazione del condominio nella fase della predisposizione del progetto da parte dell'operatore anche attraverso la formulazione di proposte, alternative e ragionevoli, per la posa dei cavi, compreso l'uso delle infrastrutture di posa esistenti, laddove utili a ridurre gli interventi sull’immobile ed evitare inutili duplicazioni».

Intesa condominio ed operatori sui prezzi
La corsa ai cablaggi, da parte degli operatori di rete, è dovuta anche al fatto che nell'articolo 5 delle Linee guida si parla espressamente di accordo, tra condominio ed operatore sui prezzi di accesso alle infrastrutture esistenti e sulle modalità di gestione delle attività di attivazione e riparazione dei servizi. Ciò significa che in futuro il condominio potrà contrattare prezzi e modalità di accesso con gli operatori di rete, che dovranno evitare duplicazione dei cavi utilizzando chiostrini condominiali multiservizi, così come anticipato da Agcom, con la possibilità per i condòmini di ottenere migliaia di euro all'anno per l'affitto degli spazi condominiali.

In altri termini la servitù pretesa dagli operatori di rete non è assoluta e non è neanche a titolo gratuito, ma piuttosto è condizionata ed a pagamento. Nel frattempo, in attesa di conoscere le regole definitive da applicare in condominio, sono tanti gli amministratori che si rifiutano di accogliere la richiesta autorizzativa degli operatori di rete, in quanto «non può ritenersi compreso tra le attribuzioni dell'amministratore il potere di costituire una servitù sulle parti comuni dell'edificio» (Tribunale Milano, sezione VIII, sentenza del 17 novembre 1988).

Il ruolo dell’assemblea
Peraltro, anche nel caso in cui l'amministratore decidesse di sottoporre tale richiesta al vaglio dell'assemblea di condominio, non è detto che gli operatori di rete riescano ad ottenere l'autorizzazione assembleare, in quanto la «deliberazione di costituzione di servitù gravante sul bene comune, attesa l'idoneità della delibera ad incidere sui diritti dei singoli condòmini, necessita del consenso unanime dei comproprietari» (Cassazione 3865/1993). Nel caso di specie la Suprema corte ha invalidato la deliberazione adottata dall'assemblea dei condomini, che su autorizzazione dell'amministratore avevano approvato i lavori eseguiti dalla Sip, di posa di un cavo telefonico sull'edificio condominiale, senza consenso unanime di tutti i condòmini, in guisa da creare una situazione di fatto corrispondente ad una servitù di passaggio di conduttura di cavo telefonico, suscettibile di far maturare con il tempo l'usucapione di tale diritto.

In definitiva, vige il principio stabilito dalla Cassazione, che per la costituzione di una servitù sulle parti comuni dell'edificio richiede il consenso unanime di tutti i condòmini, sulla base del disposto dell'articolo 1108, terzo comma del Codice civile applicabile anche al condominio di edifici per il rinvio contenuto nell'articolo 1139 alle norme sulla comunione.