Condominio

Quando la nuova delibera condominiale sana retroattivamente la precedente

Previsti specifici requisiti e come conseguenza cessa la materia del contendere

di Fabrizio Plagenza

Con la sentenza 15012 pubblicata il 28 settembre 2021, il Tribunale di Roma ha rimarcato alcuni importanti principi in tema di cessazione della materia del contendere, a seguito di delibera successiva alla precedente viziata ed in merito al vizio della delibera che non indichi il nome dei votanti.

I fatti
Un condomino conveniva in giudizio il condominio, impugnando la delibera resa dall’assemblea dei condòmini, adducendo una serie di motivazioni, nel merito, secondo cui la delibera doveva essere dichiarata nulla e/o annullabile. Tra queste, la mancata approvazione del riparto spese/quote per lavori straordinari e l'illegittimità del deliberato per mancata indicazione dei nomi dei votanti. Si costituiva il condominio il quale contestava sia la ricostruzione in fatto operata dall’attrice quanto i motivi di dritto ed eccependo l'intervenuta cessazione della materia del contendere in quanto «la ratifica definitiva dei lavori interveniva con successiva delibera», «nel cui contesto veniva approvato il consuntivo e il relativo riparto» e ciò, secondo la ricostruzione del convenuto, avrebbe determinato la cessazione della materia del contendere su alcune delle lamentele sollevate dall’attrice.

I requisiti “sananti”
Sul punto, il Tribunale romano chiarisce i requisiti che la successiva delibera debba avere per potersi verificare l'effetto della cessazione della materia del contendere. Si legge, infatti, nella sentenza 15012/2021, che nelle ipotesi di impugnazione delle delibere condominiali, quando il provvedimento impugnato venga sostituito con una successiva delibera assembleare, affinché la nuova delibera condominiale possa produrre tale effetto “sanante” e “retroattivo” della precedente delibera, è necessario che, nelle more del processo di impugnazione instaurato dal condomino, la deliberazione ritenuta viziata sia «sostituita dal condominio diligente con un’altra delibera assembleare che
1) abbia un contenuto identico alla precedente,
2) abbia ad oggetto gli stessi argomenti deliberati dall’assemblea di condominio,
3) non presenti più le cause di invalidità che hanno provocato l’impugnazione giudiziale da parte del condomino».

Cosa accade in caso inverso
Ove, invece, l’assemblea decida di revocare la precedente deliberazione e procedere con l’adozione di una nuova delibera avente però portata e contenuti organizzativi del tutto nuovi, non si verificherà l’effetto processuale della cessazione della materia del contendere e gli effetti di quest’ultima decorrono soltanto dalla sua data di adozione.L'opposizione trovava accoglimento in ordine all'eccezione relativa alla «mancata indicazione del nome dei votanti limitatamente alla decisione» di cui ad un punto inserito all'ordine del giorno.La sentenza ribadisce che «fra i presupposti di validità delle delibere del condominio, che si devono conformare a principi di chiarezza, vi è l’indicazione analitica, a verbale, dei nomi dei votanti e delle loro rispettive quote in millesimi».

Per il Tribunale di Roma, dunque, dal verbale deve risultare l’esito delle votazioni, con indicazione nominativa dei votanti a favore o contro. Non si dimentichi, peraltro, che l’esatta identificazione dei condòmini consenzienti e di quelli dissenzienti, inoltre , può essere necessaria ad altri fini, come ad esempio per la valutazione di un possibile conflitto di interessi.Non è pertanto sufficiente che dal verbale risulti solo che una determinata deliberazione è stata assunta a maggioranza.Ebbene nel caso in oggetto, dall’esame del verbale delle delibere impugnate versato in atti, emergeva che dal deliberato non era possibile, neanche per sottrazione, ricavare i nomi dei votanti a favore e di coloro che hanno votato contro. La delibera veniva, pertanto, annullata per il predetto motivo.

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