Casa all’asta ma senza caloriferi: se non erano censiti non c’è nulla da fare

Ho acquistato un appartamento all’asta giudiziaria; il tecnico incaricato della stima, sull’impianto di riscaldamento autonomo, scrive che manca la caldaia, ma non scrive che mancano anche tutti i termosifoni. Dopo il decreto di trasferimento mi sono state consegnate le chiavi di acesso all’appartamento nell’ufficio aste e non in loco nell’appartamento. Dopo 3 giorni entro nell’immobile e noto subito che mancavano tutti i termosifoni caloriferi, sono rimasti gli agganci attaccati al muro. Questi ammanchi non sono segnalati dal ecnico sulla stima dell’immobile. Posso esigere l’installazione di tutti i caloriferi mancanti?

di Rosario Dolce

06 Ottobre 2021

Nell'ambito della fase della vendita forzata (che inizia con l'ordinanza con cui si stabiliscono le modalità e la data della vendita), l'aggiudicazione definitiva a seguito di incanto non determina il trasferimento del diritto di proprietà sull'immobile sottoposto ad esecuzione in favore dell'aggiudicatario ma è volta a solo designare il soggetto in favore del quale, condizionatamente al versamento del prezzo entro il termine fissato nell'ordinanza che ha disposto la vendita, va emesso il decreto di trasferimento.

L'effetto di trasferimento della proprietà del bene già oggetto di aggiudicazione definitiva è infatti determinato dal decreto di assegnazione, che realizza il passaggio dal debitore all'aggiudicatario della proprietà del bene oggetto dell'esecuzione immobiliare.Sulla procedura di liberazione di un immobile pignorato, anche attraverso l'intervento del custode giudiziario, a fronte dell'ordine di rilascio contenuto nel decreto di trasferimento si rimanda alla previsione dell'articolo 560 codice procedura civile, per come novellato dalla legge 8 del 2020.

Ciò premesso, il lettore avendo acquistato un immobile sprovvisto dei caloriferi, in quanto non censiti, non sembra possa rivendicare alcunché nei confronti della procedura esecutiva; semmai, potrà contestare lo stato in cui verte l'immobile acquistato, laddove danneggiato, da parte del debitore esecutato o nei confronti dello stesso custode, con un'azione autonoma, dimostrando l'incuria.

Va, infatti, precisato che la conservazione e manutenzione dell'immobile pignorato consistono nel mantenimento della piena integrità materiale e della relativa utilità economica allo scopo di preservarne il valore. L'integrità del cespite potrebbe essere pregiudicata da deterioramenti o danneggiamenti, condotte di distrazione di frutti, pertinenze, accessori o di altre parti essenziali dell'edificio (caldaia, parti dell'impianto di riscaldamento/raffrescamento).

In genere, al debitore (ovvero al custode) spetta il compito di predisporre tutte le misure necessarie ad evitare un peggioramento delle condizioni dell'immobile cristallizzate all'atto del pignoramento (da indicare nei periodici rendiconti). In questo senso, si ripete, si rileva fondamentale l'accertamento dello stimatore sulle condizioni strutturale dell'immobile e sugli impianti di cui esso consta e i servizi ad esso connessi (tra cui quelli enunciati dal lettore).