Impugnazione della delibera, il termine tra nullità e annullabilità se il condomino non c’era in assemblea

In capo al condomino assente non può essere posto un dovere di attivarsi per conoscere le decisioni adottate dall'assemblea. È, questo, un chiaro principio ribadito recentemente dalla sentenza 14607 del Tribunale di Roma, pubblicata il 18 settembre 2021. Il Giudice capitolino, nella sentenza citata, ha speso diverse pagine al fine di decidere sull'eccezione di intempestività dell’impugnazione.

La vicenda
L'attrice, infatti, aveva impugnato una delibera assembleare, lamentando la nullità o l'annullabilità della stessa, emessa in sua assenza, con cui venivano approvati il bilancio preventivo gestione condominiale 2016 e relativo piano di riparto ed il bilancio preventivo gestione lavori straordinari del terrazzo e relativo piano di riparto. Eccepiva, inoltre, che anche la successiva delibera, emessa sempre in assenza dell'attrice in sede assembleare, sarebbe stata viziata.

Nel merito, la contestazione traeva origine da asserite incongruenze sulla reale consistenza dei due negozi di proprietà degli attori, i quali presentavano una diversa metratura ed in ordine a cui, pertanto, gli attori avevano richiesto all'amministratore una previa verifica tecnica. L'attrice riteneva la delibera affetta da nullità e/o annullabilità poiché «non emergerebbe dal verbale una espressa approvazione del bilancio, bensì un mero richiamo a quanto deliberato al punto 2 dell’ordine del giorno mentre in ordine ai preventivi e consuntivi riferiti ai lavori straordinari del terrazzo non sarebbe stato effettuato il riparto in base alle tabelle» che dovevano essere prese in considerazione.

L’impugnativa tardiva
Ciò avrebbe determinato un danno ingiusto all’attrice che si è vista nuovamente applicare le nuove tabelle e, dunque, oneri maggiori rispetto a quelli derivanti dall’applicazione della tabella del 1998. La questione si spostava, come detto, sull'eccezione preliminare di tardività dell'impugnativa. Per poter stabilire se l'azione era stata proposta tempestivamente, si rendeva necessario stabilire se gli asseriti vizi, prima di ogni cosa, comportassero l'annullabilità oppure la nullità della delibera. Ciò, atteso il differente effetto che la configurazione del vizio, comporta.

Il Giudice capitolino, pertanto, rammentava le principali pronunce in tema di vizi comportanti l'annullabilità o la nullità della delibera. Prima tra tutte, la nota sentenza della Suprema corte (sezioni Unite 4806 del 2005) fino alla recentissima pronuncia, resa sempre dalle sezioni Unite della Cassazione, la numero 9839 del 14 aprile 2021. In sostanza, secondo la prospettazione della Suprema corte, l’annullabilità rappresenta la regola generale per impugnare le delibere assembleari , riservando alla nullità un ruolo residuale. Venendo all’esame dell’eccezione di tardività dell'impugnazione, si ricorda che ai sensi dell’articolo 1137, comma 2, Codice civile l’impugnazione avverso le delibere annullabili va proposta nel termine di trenta giorni «dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti».

L’invio del verbale al condomino assente
Ciò significa che l’invio o meno del verbale di assemblea, se non incide sulla validità della delibera stessa, è determinante per stabilire la decorrenza del termine per impugnare la delibera. Qualora, come nella specie, tale verbale non è stato invito al condomino, il termine di trenta giorni decorrerà dal momento in cui l’assente ha avuto effettiva notizia della delibera che intende impugnare. In particolare, «la conoscenza della delibera al fine del decorso del termine di impugnazione davanti all’autorità giudiziaria ex articolo 1137, comma 2, debba ritenersi avvenuta quando il condomino assente abbia acquisito compiuta conoscenza del verbale d’assemblea e ne abbia potuto apprendere il contenuto intrinseco in maniera adeguata alla tutela delle sue ragioni» (Cassazione 16081/2016).

Inoltre, al fine di identificare il momento da cui far decorrere il termine per impugnare la delibera ai sensi dell'articolo 1137 Codice civile, comma 2, il condomino assente non può essere gravato da un onere di attivazione al fine di conoscere ciò che l'assemblea abbia deliberato in sua assenza, atteso che l'onere della prova della corretta e rituale convocazione, grava in capo al condominio e, per esso, al suo amministratore.