Revisione delle tabelle se è sbagliato il coefficiente di luminosità

Il Tribunale di Catania, con sentenza numero 4212 del 18 dicembre 2020 riconosce come legittima la richiesta del condòmino di revisione delle tabelle millesimali in caso di accertato errore sull'applicazione del coefficiente di luminosità, condannando il condominio a dare luogo all'applicazione dei nuovi parametri.

Il caso
Il proprietario di alcuni depositi posti al piano sotterraneo di un edificio condominiale ha citato in giudizio il condominio per chiedere la revisione delle tabelle millesimali, lamentando la non corretta utilizzazione dei coefficienti riduttivi di «altezza del piano rispetto al suolo», di «esposizione» e di «orientamento e luminosità», nonché la erronea inclusione delle proprie unità immobiliari nelle tabelle scala e androne, sul presupposto della loro non utilizzazione.

A fondamento di quanto preteso, lo stesso rappresentava e documentava che nel corso degli anni i predetti immobili erano stati oggetto di modifiche e ampliamenti; che, in quanto tali, avevano alterato la proporzione tra valore dei singoli piani e ripartizione delle spese contenute in tabella; in quanto tali, la conclusione addotta, era quella che le tabelle fossero errate.

La norma e la Ctu
Il giudice della causa, per risolvere la controversia, parte dall'esegesi dell'articolo 69 delle disposizioni di attuazione al Codice civile, rilevando come la fattispecie sia in essa pienamente sussumibile. Nella fattispecie era stato dato mandato al Ctu di accertare sia l'eventuale erroneo rapporto tra superficie illuminante e superficie illuminata (ai fini dell'individuazione – per ciascuna delle unità immobiliari del condominio de quo – del coefficiente di luminosità); sia l'eventuale erronea inclusione delle unità immobiliari aventi destinazione di deposito nella tabella “manutenzione scale” e nella tabella “manutenzione androne”, onde riscontrare “gli errori così denunciati.

La sentenza
La conclusione della indagine tecnica – poi accolta dal decidente – ha confermato solo in parte le lamentele del condòmino. È stato, rilevato che le tabelle erano sbagliate proprio in ordine alla misura dei coefficienti di luminosità applicati, stante le modificate superfici degli immobili in considerazione. L'applicazione dei nuovi coefficienti consentirebbe – a differenza di quello applicato dalle tabelle vigneti (per come segnatamente riportato in sentenza) - una maggiore equità di distribuzione dei millesimi, in considerazione delle reali superfici illuminate.

Viceversa, la domanda di revisione delle tabelle è stata respinta in ordine all'esclusione degli immobili da quelle riguardanti la distribuzione delle spese di manutenzione androne e scala. A tal riguardo, è stato dedotto dallo stesso giudice – in forza della descrizione fattuale resa da parte del Ctu - che i locali di cui trattasi avevano accesso diretto alle scale e che i contatori sono posizionati nell'androne, per cui è stato ritenuto corretto l'inserimento dei medesimi locali in oggetto nelle tabelle relative alla manutenzione delle scale e dell'androne

Conclusione
Va, infine, precisato – per completezza argomentativa - che non sempre è possibile procedere a revisione delle tabelle. A tal riguardo, il Tribunale etneo ha cura di precisare, in seno al provvedimento in commento, quanto appresso: non tutti gli errori sono rilevanti ai fini della revisione delle tabelle, ma solo errori che sono causa di una divergenza apprezzabile tra valori posti a base della redazione delle tabelle e quello effettivo. Essi (errori) devono risultare oggettivamente verificabili in base ad elementi sui quali il valore in quel momento doveva esser calcolato (Cassazione 3001/2010 ) essendo irrilevante l'errore di qualsivoglia stima soggettiva (Cassazione 4528/2011). Inoltre, dopo la riforma del 2012, l'errore invocabile ai fini di legge è l'errore rilevante e necessario per la corretta determinazione del valore delle tabelle (Cassazione 19797/2016).