Il Condominio

Nella riforma della giustizia importanti novità nel settore delle esecuzioni immobiliari

di Fabrizio Plagenza

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La riforma del processo civile entra nel vivo, con il voto favorevole del Senato sul disegno di legge recante la delega al Governo per l’efficienza del processo civile, nonché per la revisione della disciplina degli strumenti di risoluzione alternativa delle controversie. In attesa che il testo sia vagliato e votato anche dalla Camera, emergono novità importanti anche in ambito immobiliare. In particolare, ci si sofferma sulla parte relativa all'esecuzione immobiliare, spesso legata al fenomeno della morosità condominiale.

Nuovo ruolo per il debitore esecutato
È importante ricercare l’obiettivo di garantire la semplificazione delle forme e dei tempi in un settore, come quello dell’esecuzione immobiliare e dell’espropriazione presso terzi, fortemente appesantito da rigide norme procedurali e non solo. Per tali motivi, tra le maggiori novità nel settore delle esecuzioni immobiliari, spicca la previsione di un nuovo ruolo per il debitore esecutato che potrà vendere direttamente l’immobile pignorato.

Nello specifico, secondo l'ipotesi di riforma, con istanza depositata non oltre dieci giorni prima dell’udienza prevista dall’articolo 569, primo comma, Codice procedura civile il debitore potrà chiedere al giudice dell’esecuzione di essere autorizzato a procedere direttamente alla vendita dell’immobile pignorato per un prezzo non inferiore al prezzo base indicato nella relazione di stima. Da un punto di vista procedurale, si stabilisce che il debitore dovrà sempre allegare all'istanza di vendita l’offerta di acquisto irrevocabile per centoventi giorni e, a garanzia della serietà dell’offerta, andrà prestata cauzione in misura non inferiore a un decimo del prezzo proposto.

E sulla liberazione dell’immobile pignorato
Sarà importante accertare se l'immobile sia occupato abusivamente o meno e se sia o meno abitato dall’esecutato e dal suo nucleo familiare.La ratio della previsione nasce dalla volontà di rendere maggiormente efficace la lotta alle occupazioni abusive. Si prevede, infatti, che gli immobili occupati “sine titulo” o da soggetti diversi dal debitore convivente col nucleo vengano liberati in anticipo. Oggi, l'articolo 560 Codice procedura civile prevede che «il debitore e i familiari che con lui convivono non perdono il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento, salvo quanto previsto dal sesto comma» e che «Fermo quanto previsto dal sesto comma, quando l’immobile pignorato è abitato dal debitore e dai suoi familiari il giudice non può mai disporre il rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia del decreto di trasferimento ai sensi dell’articolo 586».

Secondo quanto previsto in sede di riforma, si dovrà prevedere che, qualora l’immobile non sia abitato dall’esecutato e dal suo nucleo familiare, ovvero sia occupato da soggetto privo di titolo opponibile alla procedura, l’immobile debba essere liberato al più tardi nel momento in cui viene pronunciata l’ordinanza con cui è autorizzata la vendita o sono delegate le relative operazioni.Nel caso in cui, inoltre, il debitore esecutato abiti con la propria famiglia nell’immobile oggetto di procedura di espropriazione immobiliare, la liberazione potrà essere disposta soltanto in esito all’aggiudicazione del bene e, in sostanza, al momento dell'emissione del decreto di trasferimento.

Ai fini della tutela e della garanzia del credito del creditore, resta salva la possibilità di liberazione del bene ordinata in anticipo, allorquando la permanenza nell'immobile osti o sia di intralcio alle attività degli ausiliari del giudice, oppure nei casi in cui si ostacoli il diritto di visita di potenziali acquirenti oppure, ancora, nei casi in cui si ometta di mantenere e conservare, diligentemente, lo stato di conservazione del bene. Stessa facoltà, in tutte le altre ipotesi in cui il debitore esecutato violi gli obblighi di legge posti in capo allo stesso.


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