Condominio

Annullabile la delibera che viola i criteri ripartitivi senza modificarli per il futuro

La nullità è caso più raro e riguarda le decisioni che vadano oltre il singolo caso deliberato

di Fulvio Pironti

La delibera approvativa del riparto spese è nulla per impossibilità giuridica dell'oggetto nel caso in cui l'assemblea modifichi, anche per il futuro, i criteri divisionali previsti dalle disposizioni normative o pattuiti convenzionalmente dai condòmini. È, invece, annullabile qualora i criteri divisori vengano violati o disattesi per il singolo caso deliberato. È quanto affermato dalla Corte di appello di Roma, VIII sezione civile, con la sentenza pubblicata il 30 luglio 2021. L'interessante pronuncia della corte capitolina costituisce una delle prime applicazioni del principio emanato dalle sezioni Unite (Cassazione 9839/2021) con riguardo alla nullità e annullabilità derivante dalle modifiche dei criteri di riparto delle spese condominiali.

La vicenda
Il Tribunale di Roma accoglieva l'impugnazione di una condomina dichiarando nulla la delibera assembleare approvativa del rendiconto in quanto aveva modificato i criteri ripartitivi. Il condominio gravava la sentenza dinnanzi alla Corte di appello di Roma deducendo che la modifica al riparto spese rientrava nella sfera del vizio di annullabilità per cui, avendo il condomino opposto la delibera oltre il trentesimo giorno, l'impugnativa era da considerarsi intempestiva per intervenuta decadenza. Riteneva quindi inammissibile e infondato l'appello e chiedeva la conferma della pronuncia di primo grado.

La decisione
Il condominio critica la sentenza di prime cure nella parte in cui la delibera è stata ritenuta inficiata dal vizio di nullità. Il condominio ripropone l'eccezione di decadenza dal diritto di impugnare poiché, trattandosi di mera annullabilità, l'azione è soggetta al ristretto limite temporale previsto dall'articolo 1137 Codice civile. Il Collegio decidente ritiene meritevole di accoglimento l'appello in considerazione della illuminante pronuncia a sezioni Unite (Cassazione 9839/2021) sopraggiunta durante la pendenza del procedimento di secondo grado. Richiama le significative precisazioni sulle patologie negoziali espresse dal Supremo consesso riguardo alla nullità e annullabilità delle delibere.

I casi di nullità e annullabilità
La Corte capitolina decide l'appello uniformandosi al princìpio espresso dalla Cassazione secondo il quale sono nulle per impossibilità giuridica dell'oggetto le delibere di ripartizione delle spese condominiali qualora l'assemblea, sconfinando dalle proprie prerogative, modifichi i criteri ripartitivi (stabiliti dalla legge o pattuiti convenzionalmente da tutti i condòmini), da valere anche per il futuro, mentre sono annullabili le delibere che violino o disattendino tali criteri nel singolo caso deliberato. I vizi di annullabilità sono stati classificati predominanti mentre quelli che comportano la nullità relegati nella ristretta cerchia della residualità ed eccezionalità.

L'impugnata delibera ha ad oggetto il riparto di alcune spese condominiali: la condomina contesta l'imputazione afferente alle spese legali fronteggiate dal condominio e spese di viaggio ed oneri amministrativi riconosciuti a favore dell'amministratore. La Corte di appello si adegua al principio richiamato osservando che nel caso di specie il condominio non ha modificato anche per il futuro i criteri divisionali delle spese. Al contrario, ha introdotto una deroga per talune poste passive, comunque non consentita perché violativa dei precetti normativi. Non avendo una valenza modificativa proiettata durevolmente per il futuro, si è in presenza di un vizio dalla minore gravità e pertanto la delibera è assoggettata al mero annullamento. In antitesi con quanto sostenuto dal giudice di prime cure, la delibera impugnata è annullabile.

Tale patologia negoziale preclude l'impugnazione della delibera oltre i trenta giorni previsti dall'articolo 1137 Codice civile. Perciò - particolare di indubbia rilevanza - va considerato che alla condomina, avendo manifestato voto favorevole alla delibera (peraltro adottata all'unanimità), era preclusa l'azione di annullamento. La Corte, ritenendo l'impugnativa attratta nel regime del vizio di annullabilità, ha riformato la sentenza dichiarando inammissibile l'azione perché intempestiva.

La composizione del contrasto giurisprudenziale
Le sezioni Unite (Cassazione 9839/2021) hanno composto il contrasto giurisprudenziale stabilendo i criteri per comprendere quando la delibera violativa dei criteri ripartitivi sia nulla o annullabile. Il proliferare di pronunce difformi emanate dalle Sezioni semplici ha determinato la rimessione al consesso nella suprema composizione. Il punto nevralgico si incentrava nel definire quale tipologia di invalidità infirma le delibere oggetto di riparto delle spese adottate in violazione di criteri legali o convenzionali. Se, quindi, soggiacciono al regime della nullità o annullabilità.La rilevanza del pronunciamento poggia, tra l'altro, sulla esigenza di rendere certi i rapporti giuridici condominiali per restituire stabilità alle decisioni assembleari.

L'articolo 1137 Codice civile riconduce ogni forma di invalidità delle delibere assembleari nel novero della annullabilità. Tuttavia, non si esclude aprioristicamente che la categoria della nullità sia sottratta ai rapporti condominiali. Secondo la Corte di legittimità, il legislatore avrebbe innalzato l'annullabilità a regola sistematica riservando un ruolo residuale alla nullità .Sulle modifiche dei criteri ripartitivi, le sezioni Unite hanno dipanato i contrasti interpretativi statuendo che «sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalle legge o dalla convenzione, da valere per il futuro […] sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio delle dette attribuzioni assembleari».

Conclusioni
Le sezioni Unite precisano che le attribuzioni assembleari in tema di riparto spese sono limitate alla verifica e applicazione in concreto dei criteri previsti dalle norme per cui non contemplano il potere di introdurre modifiche ai criteri legali di riparto. Tanto più se si considera che l'articolo 1123 Codice civile lo consente solo mediante convenzione suffragata dall'assenso assembleare totalitario. Perciò, l'assemblea che deliberi la modifica del sistema ripartitivo per il futuro mediante consenso maggioritario incorrerebbe nel difetto di attribuzione. Al contrario, secondo i Supremi giudici, non sconfina dalle prerogative assembleari la delibera che si limiti a ripartire in concreto le spese condominiali (sia pure violando i criteri convenzionali e legislativi) in quanto non incide sui criteri generali, valevoli per il futuro, né è contraria a norme imperative. Tale delibera dovrà considerarsi semplicemente annullabile.

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