Nessun compenso per l’amministratore di condominio che non presenta il rendiconto

Niente rendiconto, niente compenso. È questo, in sintesi, il principio indicato dal Tribunale di Napoli, con la sentenza numero 7399/2021, depositata il 29 agosto scorso. La causa nasce da un decreto ingiuntivo, ottenuto dall'ex amministratore del condominio, con il quale era stato richiesto l'ingiunzione di pagamento per i compensi professionali dallo stesso non percepiti. L'amministratore aveva infatti amministrato il condominio salvo poi, sopraggiunta un'impossibilità gestionale, causata soprattutto dalla morosità condominiale, dover ricorrere al Tribunale per chiedere la nomina di un nuovo amministratore. Veniva, pertanto, nominato un nuovo amministratore, ma restava il nodo dei compensi non percepiti.

I fatti
Proponeva opposizione il condominio, chiedendo il rigetto della domanda, adducendo gravi inadempienze in capo all'ex amministratore e richiedendo, per tali motivi, anche i compensi già percepiti all'inizio del suo mandato. La causa, istruita anche mediante prova testimoniale, ruotava attorno alla valutazione se il compenso dell'amministratore fosse dovuto o meno, in caso di omessa presentazione dei rendiconti. L'amministratore, così come la teste dallo stesso indicata, confermava che la gestione del condominio era stata resa impossibile, al punto da essere stato costretto a ricorrere innanzi all'Autorità giudiziaria per chiedere che venisse nominato un nuovo amministratore.

Ma v'è di più. Il teste confermava che erano i condòmini a richiedere di non convocare le assemblee per l'approvazione dei rendiconti, a causa della loro persistente morosità. Il condominio, dal canto suo, evidenziava come l'aver omesso di presentare i rendiconti, rappresentasse in grave inadempimento dell'amministratore che non gli consentiva di aver diritto ad alcun compenso. La sentenza 7399/2021 è netta nel non riconoscere alcun compenso all'ex amministratore.

Il ragionamento del Tribunale
Nega il diritto al compenso sulla base della considerazione che appariva incontestabile che l'opposto non avesse adempiuto diligentemente agli obblighi di cui al contratto di mandato. «Pertanto non ha alcun titolo per chiedere il pagamento del compenso, per gli anni in cui si è reso inadempiente, anche qualora detto compenso fosse stato indicato in modo certo nel verbale di nomina ex articolo 1129 comma 14 Codice civile».Il principio espresso dal Tribunale campano ricalca quello stabilito dalla Cassazione in passato (sentenza 3892/2017). Pronuncia che a sua volta faceva leva sulla tipologia del contratto in essere : nell'ipotesi di mandato oneroso, infatti, il diritto del mandatario al compenso ed al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio operato, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale (Cassazione 3596/1990).

Non appare, dunque, sufficiente allegare la fonte dell'obbligazione (verbale di accettazione della nomina con indicazione del compenso), in quanto in materia di condominio, sulla base della disposizione dell'articolo 1130 Codice civile, il credito dell'amministratore, come del resto ogni posta passiva, deve risultare dal rendiconto (redatto secondo il principio della specificità delle partite ex articoli 263 e 264 Codice procedura civile) approvato dall'assemblea, sulla base di una regolare tenuta della contabilità, sì da rendere intellegibili ai condòmini le voci di entrata e di spesa e di valutare in modo consapevole l'operato dell'amministratore.

Considerazioni conclusive
La sentenza ci offre uno spunto di riflessione. Di fatto, l'omessa rendicontazione travolge, a ritroso, l'operato dell'amministratore. Anche quella parte di attività pur posta in essere nell'interesse del condominio. Si pensi al pagamento delle utenze, all'apertura e gestione del conto corrente, alla tenuta della contabilità, alla conservazione dei documenti, alla stipula dei contratti con i fornitori, alla partecipazione ad eventuali procedimenti di mediazione, udienze e altro. D'altro canto, nei confronti di un amministratore “gravemente” inadempiente, i condòmini hanno strumenti procedurali da poter azionare : prima su tutte l'istanza di revoca.

Ma poter rimanere inerti e, comunque, beneficiare dell'attività svolta dall'amministratore, rappresenta un vulnus. È indubbio, infatti, che l'attività prima descritta, rappresenti pur sempre un'attività svolta nell'interesse del condominio. Di fatto, si assiste alla compagine condominiale che, pur contestando il buon operato dell'amministratore, si avvale o si sia avvalso dello stesso. Orbene, forse, la rilevanza dell'inadempimento potrebbe essere oggetto di intervento da parte della giurisprudenza, prendendo spunto dalle valutazioni in materia di inadempimento nei contratti a prestazioni corrispettive e valutando le prestazioni già rese e, così, di fatto pur sempre percepite dal condominio.