Per le liti sulla clausola arbitrale serve prima il regolamento di competenza

In un regolamento condominiale è legittima una clausola di chiusura che, in maniera generale e astratta, determini che ogni lite insorta tra i condòmini, o tra questi e l’amministratore, comprese le norme regolanti i rapporti di condominio, il fabbricato condominiale e le obbligazioni di pagamento degli oneri condominiali, debba essere decisa con un procedimento di arbitrato.

Si trattava, nel caso affrontato dalla Cassazione con la sentenza 23665/2021 , di una “clausola arbitrale”, ossia un accordo tra le parti antecedente una lite che prevede che, in caso di futura controversia, che non ci si dovrà recare in Tribunale, ma demandare la decisione ad un soggetto scelto dalle parti.

Il caso cominciava con un ricorso per decreto ingiuntivo che un condominio aveva chiesto e ottenuto avverso una società, condomina dello stabile, morosa rispetto al versamento delle spese condominiali. Con atto di citazione in opposizione, però, la società aveva lamentato la mancata applicazione della clausola arbitrale presente nel regolamento condominiale.

Il giudice di pace, al termine del processo, aveva respinto l’opposizione e condannato la società a rifondere al condominio le spese di lite.La vicenda era quindi approdata in Tribunale. Il giudice aveva ribaltato la prima pronuncia e deciso in favore della società, revocando il decreto ingiuntivo.Il condominio, continuando a sostenere l’inapplicabilità della clausola arbitrale alle questioni relative alle spese condominiali, si era rivolta alla Cassazione che, tuttavia, ha respinto il ricorso.

Il ragionamento di base è procedurale: trattandosi di pronuncia sulla competenza, questa sarebbe stata impugnabile solamente con procedura di regolamento di competenza, ai sensi degli articoli 42 e 819 ter del Codice di procedura civile. A seguito della riforma intervenuta con il Dlgs 40 del 2006, infatti, l’arbitrato rituale viene a delinearsi come uno strumento di risoluzione delle controversie che si sostituisce alla competenza del giudice ordinario essendo questa procedura volta a «un risultato di efficacia sostanzialmente analoga a quella del dictum del giudice statale» (così anche nella sentenza Corte costituzionale 19 luglio 2013 numero 223).Il ricorso del condominio, quindi, veniva dichiarato inammissibile e la sentenza di appello veniva confermata.

La sentenza, però, enuncia l’importante principio per cui la clausola arbitrale può essere prevista nel regolamento condominiale e ha una sua autonomia, quindi, in caso di contestazione della sua estensione, la sentenza che ne determina o meno l’applicazione deve essere impugnata con regolamento necessario di competenza.