Conservazione della validità degli atti: può essere valida la delibera approvata con verbale incompleto

Delibera annullabile se il verbale ometta di individuare i condòmini assenzienti, dissenzienti o assenti o il valore delle rispettive quote. La decisione assembleare, tuttavia, resterà valida se dall'esame complessivo sia comunque possibile stabilire con certezza quanti e quali condòmini abbiano votato a favore e verificare le maggioranze richieste. Lo precisa il Tribunale di Messina con sentenza 1490 del 30 luglio 2021.

La vicenda
A citare il condominio, impugnando delle delibere per chiederne l'annullamento, sono due proprietari. Le decisioni, contestano, erano illegittime per non esser stata effettuata alcuna verifica sulla regolarità della convocazione di tutti i condòmini mancandone l'attestazione a verbale. Nello stesso verbale, inoltre, non venivano indicati i nomi dei dissenzienti rispetto all'approvazione del punto in discussione e/o degli astenuti dal voto né le quote millesimali di pertinenza di ciascuno. Il documento, tengono a sottolineare, precisava solo il numero dei contrari o astenuti ed il valore complessivo delle quote. Omissioni che, a loro avviso viziavano la delibera nella parte in cui si approvavano determinati punti ossia in tutti i casi in cui l'approvazione non era unanime.

A queste irregolarità si aggiungeva, rappresentano al giudice, l'invalidità della modifica delle tabelle millesimali e dei criteri fissati dal regolamento per la ripartizione degli oneri condominiali con la sola maggioranza qualificata. Denunciano, poi, la violazione dei criteri di divisione delle spese di manutenzione. L'ente gestorio si difende ma il Tribunale accoglie parzialmente l'impugnazione. Va bocciato, intanto, il primo motivo: dal verbale risultava che il presidente aveva constatato la validità della costituzione dell'assemblea specificando il totale dei convocati. Attestazione che, quindi, doveva ritenersi riferita anche alla regolarità di convocazione dei condòmini.

Cosa deve contenere il verbale
Del resto, non sono necessarie particolari formule per attestare la regolarità della convocazione, desumibile anche da una stringata dichiarazione a verbale. In ogni caso, il condominio ne aveva provato la regolarità producendo il report delle notifiche effettuate tramite il servizio postale. Circa il secondo motivo, il Tribunale ricorda che nel verbale vanno indicati i nominativi dei condòmini consenzienti, dissenzienti o astenuti oltre al valore delle rispettive quote millesimali. Ciò, sia per consentire la verifica del raggiungimento della maggioranza prescritta per la validità dell'approvazione delle delibere – con riferimento alla quota proporzionale dell'edificio espressa in millesimi – e sia per permettere d'individuare i dissenzienti, gli assenti o gli astenuti cioè i soggetti titolari della facoltà esclusiva d'impugnare la decisione.

Tant'è vero che, come affermano le sezioni Unite di Cassazione con sentenza 4806/2005, è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del Codice civile la deliberazione il cui verbale contenga omissioni concernenti l'individuazione degli assenzienti, dissenzienti, assenti oppure il valore delle loro quote. Tuttavia, ricorda il giudice, in base al principio di conservazione della validità degli atti, la delibera non sarà invalida se, dal suo esame complessivo, risulti comunque possibile stabilire con sicurezza quanti e quali condòmini abbiano votato a favore e verificare le maggioranze richieste. Inoltre, ad assemblea conclusa, è sempre ammissibile la correzione di un mero errore materiale dovuto a svista o distrazione, purché dal verbale sia possibile desumere l'esatta partecipazione alla riunione e l'esatta manifestazione dei voti.

Conclusioni
In sintesi, si potranno apportare correzioni se non siano stati annotati i voti favorevoli ma siano facilmente desumibili per differenza, avendo verbalizzato il numero dei partecipanti con i relativi millesimi nonché i voti contrari e gli astenuti anch'essi con i relativi millesimi (Cassazione 6552/2015). Ebbene, nella fattispecie, il verbale riportava l'elenco nominativo dei partecipanti, con indicazione delle quote e, quanto alle votazioni delle singole delibere, il numero dei votanti, dei favorevoli, dei contrari e degli astenuti. Ad ogni modo, siccome per ogni votazione il numero di contrari ed astenuti era estremamente esiguo, a prescindere dalle specifiche di nominativi e quote, l'esito del voto era immune da dubbi senza contare che l'amministratore aveva trasmesso a tutti l'elenco degli assenzienti, dissenzienti ed astenuti relativamente all'approvazione dei vari punti all'ordine del giorno.

Viene accolta, invece, l'eccezione d'invalidità dell'approvazione a maggioranza assoluta delle nuove tabelle poiché i valori proporzionali delle singole unità espressi in tabella possono rettificarsi o modificarsi all'unanimità o con la maggioranza stabilita dall'articolo 1136, comma due, del Codice civile. E nella vicenda, il consulente aveva accertato una ripartizione delle spese ordinarie diversa dai criteri previsti nel regolamento condominiale. Queste, le ragioni per cui il Tribunale messinese dichiara nulla la delibera approvativa della revisione delle tabelle e rigetta le altre domande.