Il Condominio

Organismi di composizione della crisi in ottica condominiale: azzerare i debiti e “rinascere”

di Carlo Pikler

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Le Adr, ovvero le Risoluzioni alternative delle controversie, hanno tanti modi per estrinsecarsi. Uno di questi è l'accordo di composizione della crisi, che è una delle tre procedure concorsuali previste dalla legge 3 /2012 riservata alla platea dei soggetti non assoggettabili a fallimento, concordato preventivo ed al procedimento di ristrutturazione dei debiti ex articolo 182 bis Legge fallimentare. In particolare, i destinatari della normativa sono: imprenditori commerciali le cui dimensioni, a causa del mancato superamento dei limiti previsti dall'articolo 1 legge fallimentare escludono la loro assoggettabilità al fallimento, i professionisti, le persone fisiche laddove hanno assunto delle obbligazioni per scopi estranei all'attività imprenditoriale (cosiddetti consumatori), commerciali, artigiani o professionisti, imprenditori agricoli e start up innovative.

Il soddisfacimento dei creditori
Si tratta di uno strumento eccezionale, la cui funzione economica sociale la si rinviene nell'accordo che trova una regolazione della crisi da sovraindebitamento del consumatore o del soggetto non fallibile, attraverso una ristrutturazione della posizione debitoria e il soddisfacimento dei creditori.Questi ultimi vanno soddisfatti in una percentuale che non deve essere irrisoria ma deve avere una certa rilevanza economica, che sia inoltre raggiungibile in tempi ragionevolmente brevi. Il grande vantaggio della procedura dell'accordo di composizione della crisi è di comportare, al momento della pronuncia del decreto di omologazione, la cosiddetta esdebitazione, ovvero l'azzeramento dei debiti e la “rinascita” patrimoniale, finanziaria e sociale del debitore, che diventa di nuovo parte attiva del processo economico.

La situazione in condominio
In questo contesto, il condominio in quanto non ritenuto legittimato a presentare il piano del consumatore poiché mancante del requisito soggettivo (qualità di persona fisica), appare possibile che possa accedere ad un accordo di composizione della crisi per estinguere i suoi debiti e riprendere la sua vita economica normale.Per quanto riguarda i condòmini, invece, la procedura riveste particolare importanza in quanto consente al debitore gravato da un mutuo ipotecario le cui rate non le riesce a pagare, di salvare l'immobile adibito a propria abitazione, a condizione che al deposito del piano/accordo chieda al Giudice l'autorizzazione di “ritornare in bonis”, cioè di pagare tutte le rate scadute riprendendo il regolare ammortamento del mutuo.

Quest'ultima novità è stata introdotta dalla legge 176/2020 di conversione del decreto Ristori. D'altra parte, la procedura in questione potrebbe trovare applicazione anche laddove tra i debiti contratti dal privato vi sia anche il condominio creditore. In questo caso sta al condominio di procedere, con apposita assemblea, ad accettare o meno il piano di rientro e la percentuale di soddisfo ivi prevista.Il soggetto che ricopre un ruolo importante nella struttura operativa delle procedure da sovraindebitamento è il gestore della crisi, che può essere nominato dal Presidente del Tribunale oppure dal Referente dell'Organismo di composizione della crisi (Occ) nei casi in cui questo sia costituito.

Il piano di rientro e la fase preliminare
La proposta dell'accordo depositata con l'allegata relazione predisposta dal Gestore della crisi deve ottenere il voto favorevole del 60% dei creditori ammessi al voto; solo allora il Giudice emette il Decreto di omologazione dell'accordo. Particolare rilievo poi, deve essere dato alla “fase preliminare”, in quanto il debitore, per poter accedere ad una procedura di composizione della crisi da sovraindebitamento, deve fornire tutta la documentazione degli ultimi 5 anni necessaria per ricostruire la situazione patrimoniale, economica e finanziaria. Solo con l'esame di questi documenti, infatti, si può verificare la sussistenza dei requisiti di ammissibilità previsti dalla legge, che consiste nel:
a) accertare la non sottoposizione del debitore a procedure concorsuali diverse da quelle regolate dalla legge 3/2012;
b) verificare di non avere beneficiato degli effetti protettivi e/o esdebitativi della procedura di sovraindebitamento nei 5 anni precedenti ai procedimenti in questione;
c) verificare la non soggezione, per causa a lui imputabile, ad uno dei provvedimenti annullamento del Tribunale per dolo di cui agli articoli 14 e 14 bis della legge 3 del 2012;
d) analizzare la documentazione fornita dal debitore, al fine di ricostruire compiutamente la sua situazione economica e patrimoniale, oltre alla documentazione atta ad accertare che non abbia compiuto atti in frode dei creditori.

I soggetti abilitati alla consulenza
Il debitore, all'esito di questa prima analisi, è tenuto a sottoscrivere apposito verbale/dichiarazione per confermare la veridicità delle informazioni rilasciate e dei documenti prodotti, con esplicito riferimento alla completezza dei dati e alle dichiarazioni fornite.Ciò che appare particolarmente interessante è che la norma UNI 82/20, demanda ad una serie di soggetti la possibilità di effettuare questa analisi preliminare e, in particolare, nell'articolo 5.1.1.1. denominato «Definizione dei soggetti abilitati alla consulenza nella fase preliminare della procedura di sovraindebitamento», specifica che: «In ogni caso, è possibile per Patronati, Caf, associazioni di categoria e professionisti iscritti in associazioni che rilasciano l’attestato di qualità e di qualificazione professionale dei servizi prestati dai soci di cui all'Albo presso il ministero Sviluppo economico legge 4/2013, coadiuvare i loro assistiti nella mera raccolta documentale, nonché nella predisposizione della domanda rivolta all'Occ per la nomina del gestore della crisi (documentazione dell'Occ) iscritto nel Registro degli Organismi tenuto dal ministero della Giustizia».

Il ruolo delle associazioni degli amministratori di condominio
Quindi, parti attive per la fase preliminare, cioè nella raccolta dei documenti e della compilazione della domanda di nomina del gestore della crisi, possono essere anche gli amministratori di condominio associati in associazioni di categoria iscritte al ministero dello Sviluppo economico secondo la legge 4/13, ovvero, possono essere le stesse associazioni di categoria degli amministratori.Terminata questa attività preliminare con esito positivo, considerandosi possibile aprire la procedura, il debitore può procedere alla richiesta di nomina del gestore della crisi attraverso un'istanza da presentarsi presso l'Occ competente in base alla residenza (in caso di persona fisica) o alla sede legale (in caso di imprenditore).

Da un lato, la procedura può essere, quindi, un'opportunità di lavoro in più per le Associazioni di categoria e i suoi associati amministratori di condominio, ma dall'altro si palesa come un'importante risorsa per rilanciare l'economia del nostro Paese. Al condòmino moroso, quindi, la possibilità di esdebitarsi diventando un cittadino attivo inserito nella società produttiva, attuando il cosiddetto “fresh start”, offrendo ad imprese e persone fisiche, una volta esdebitate, “una seconda opportunità” che gli consente di far parte della società attiva, rimettendo in moto e alla luce del sole, nuove attività produttive, con risultati a vantaggio del singolo ma anche a favore della ripresa economica nazionale.


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