Il «facente funzione» dell'amministratore: un personaggio solo annunciato

Si ammetteva, nel regime normativo antecedente la riforma del 2012, la figura del cosiddetto “amministratore di fatto”, legittimato non da una nomina dell'assemblea ma dal comportamento concludente dei condòmini che avessero considerato quella persona come amministratore a tutti gli effetti senza metterne in discussione i poteri di gestione e di rappresentanza del condominio (per tutte Cassazione 2242/2016 e numero 3296/1996).

Le previsioni post riforma
Le attuali norme impongono, invece, chiaramente varie formalità per la nomina dell’amministratore e la tenuta del relativo registro dove bisogna annotare, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca (articolo 1130 numero 7 del Codice civile), escludendo di conseguenza la possibilità di un incarico tacito per fatti concludenti. Tuttavia, il legislatore (che stranamente ha innalzato da 5 a 9 il numero minimo dei condòmini per l'obbligatorietà dell'amministratore) non ha potuto ignorare la realtà della autogestione che si riscontra in molti condomìni medio-piccoli, con un condòmino (il cosiddetto “amministratore interno”) privo di una formale investitura che in via continuativa provvede ugualmente, con il consenso o la non opposizione degli altri condòmini, alla gestione dell'edificio adempiendo a tutti i compiti necessari.

A questa situazione evidentemente si riferisce il 6° comma dell'articolo 1129 del Codice prescrivendo che, in mancanza dell'amministratore, il soggetto svolgente “funzioni analoghe” debba affiggere nel condominio l'indicazione delle proprie generalità e recapiti, anche telefonici. Il richiamo alla figura dell'amministratore e la proiezione nella normativa condominiale, per analogia, delle “funzioni” di questo nuovo soggetto portano ad escludere l'applicazione delle norme sulla gestione d'affari (articolo 2028 e seguenti del Codice). Altro e non semplice discorso è quello di delineare le possibili “funzioni analoghe”, per le quali il nostro frettoloso legislatore non ha ritenuto di offrire nemmeno qualche indicazione di massima, riversando (come fa spesso) sulla giurisprudenza tutta la vasta problematica relativa alle competenze, alle responsabilità, ai doveri, ai rapporti interni ed esterni di questa nuova figura di “amministratore di fatto” risorta dalle ceneri di quella tacitamente riconosciuta con pienezza di funzioni prima della riforma.

Alcune riflessioni
In primo luogo va ricordato che il nuovo articolo 1117-bis del Codice ha disposto l'applicabilità della normativa condominiale, in quanto compatibile, in tutte le situazioni di parti comuni ad unità immobiliari. La “compatibilità” con la nuova ed evanescente figura del nostro soggetto è molto relativa, e non consentirà l'applicazione della maggior parte delle norme sulle competenze e sugli obblighi dell'amministratore professionista, titolare e titolato; mentre rimane pur sempre la sopravvivenza degli obblighi e adempimenti propri del condominio.

A tal riguardo non può ignorarsi, sulla base dell'interpretazione letterale (articolo 12 delle Preleggi nel Codice) che il suddetto articolo 1129/6° non parla di svolgimento del medesimo ruolo dell'amministratore, ma solo di “funzioni analoghe”; e l'analogia significa rapporto di somiglianza non identità di situazioni.Un punto fermo e decisivo è il ruolo primario e fondamentale dell'assemblea del condominio (convocabile da qualunque condòmino: articolo 66, 2° comma, disposizioni attuative del Codice), con tutte le relative norme regolatrici e la sua competenza generale.

L’assemblea che fornisce indicazioni
Questa assemblea potrà rimediare alle lacune riguardanti la competenza del “facente funzione” impartendogli tutte le istruzioni operative necessarie, di volta in volta, anche per tematiche generali (ad esempio provvedere alla piccola ordinaria manutenzione richiedendo i necessari anticipi ai condòmini), senza però pervenire ad una delibera di investitura generale. Qualora l'assemblea rimanesse inerte, ciascun condòmino potrebbe ricorrere al tribunale, in sede di volontaria giurisdizione, a norma dell'articolo 1105 del Codice chiedendo l'intervento sostitutivo del giudice per i provvedimenti necessari.

Vediamo allora formulare alcune ipotesi sulle possibilità operative del nostro soggetto.Non ha rilevanza alcuna il possesso dei titoli (“onorabilità” e “professionalità”) di cui all'articolo 71-bis delle disposizioni attuative del Codice, poiché sono finalizzati allo svolgimento dell'incarico formale di amministratore (e comunque quelli di “professionalità” non sono richiesti per l'amministratore interno).La competenza autonoma (articolo 1130 del Codice) con il relativo potere di spesa ordinaria è anch'essa da escludere, in quanto non collegata ad una nomina formale; ogni provvedimento dipenderà dal consenso dei condòmini, concordato con i singoli o autorizzato dall'assemblea come sopra ricordato.

Registri
Se l'assemblea non delibera la tenuta di un formale registro di anagrafe, il soggetto dovrà pur sempre provvedersi, per ovvie esigenze, di un elenco dei partecipanti e di un minimo indispensabile di documentazione contabile, applicando la normativa sulla privacy per il trattamento dei dati. Naturalmente non potrà compiere gli altri atti collegati al registro ed alla funzione dell'amministratore (ad esempio comunicare ai creditori i dati dei condòmini morosi). Analoga la situazione per gli altri registri dell'articolo 1130 numero 6).

La rappresentanza
Anche se le attribuzioni sono determinate dalla legge (articolo 1131 del Codice), la rappresentanza dipende da una nomina formale dell'amministratore (“figura del tutto speciale di rappresentanza” che si distingue dal modello di quella volontaria: Cassazione 133/2017); quindi è da escludere per il “facente funzione” in mancanza di apposito mandato dei condòmini.

La legittimazione giudiziale
I creditori non potranno convenirlo in giudizio perché sfornito di legittimazione passiva, ma dovranno chiedere la nomina di un curatore speciale (articolo 65 disposizioni attuative del Codice), anche per notificargli gli atti. Per tutte le liti attive il soggetto dovrà munirsi del relativo mandato condominiale. Ne consegue che potrà richiedere ad ogni condòmino il versamento delle quote contributive in base alla ripartizione millesimale, ma non provvedere alla riscossione giudiziale, a meno che non sia formalmente autorizzato dagli altri condòmini.

Le spese ed i bilanci
Salvo diverso accordo devono essere ripartite secondo le regole di legge (articoli 1123 e seguenti del Codice). Quanto ai bilanci, la mancanza dell'obbligo dei registri (come detto sopra) comporta che non esistono le formalità richieste dalla legge e (soprattutto) dalla giurisprudenza per rendicontare le spese. Ma qualora l'assemblea approvi un bilancio con relativo stato di riparto, potrà chiedere il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo di cui al 63 disposizioni attuative.

Adempimenti fiscali
Dovrà acquisire il codice fiscale per il condominio (agenzia delle Entrate, Circolare 21 maggio 2014 numero 11/E), che è indipendente dalla esistenza di un amministratore e serve a identificare il condominio nei rapporti con i terzi ed a varie altre esigenze: emissione delle fatture; vantaggi fiscali per i condòmini (ad esempio lavori di ristrutturazione delle parti comuni o per le riqualificazioni energetiche); pagamento delle utenze; nota di trascrizione degli atti relativi a beni immobili (nuovo articolo 2659 del Codice); e così via.

In quanto sostituto d'imposta, dovrà operare le ritenute di legge e presentare il Modello 770 (compito spettante ad uno qualunque dei condòmini in mancanza dell'amministratore: agenzia delle Entrate Circolare 7 febbraio 2007 numero 7).Opportuno, anche se non obbligatorio (come invece prescritto per l'amministratore professionista) aprire un conto corrente intestato al condominio, per il quale è probabile che l'istituto di credito richieda un atto formale autorizzativo. Poichè privo dello status di amministratore non potrà emettere provvedimenti obbligatori contro i condòmini ai sensi dell'articolo 1133 del Codice. Se provvede, in quanto condòmino, ad una spesa urgente per le parti comuni avrà diritto al rimborso ai sensi del 1134, che non v'è motivo per non ritenere applicabile.

Le responsabilità
Situazione più critica è quella di configurare il suo possibile ruolo nel quadro delle responsabilità civili e penali. Si dovrebbero escludere quelle che la normativa condominiale collega alla qualifica di amministratore (ad esempio per gli “atti conservativi” e la “posizione di garanzia”). Quindi, a meno che non abbia dall'assemblea un mandato specifico, le varie responsabilità collegate al condominio ricadono su tutti i partecipanti.

In definita, con il consenso formale o di fatto dei condòmini, singolarmente o riuniti in assemblea, a seconda dei casi, potrà compiere tutti gli atti necessari di gestione, quale mandatario tacito o designato per le varie occorrenze, osservando altresì il regolamento (ove esistente). A questo punto vien da chiedersi quale sia l'effettiva utilità di una norma di legge che prevede la figura del “facente funzione” solo per l'obbligo di affiggere l'indicazione delle proprie generalità e dei recapiti.