Se il cortile è in uso al ristorante sin dall’origine, non si perde il diritto di continuare ad usarlo

Riguarda l’utilizzo di un cortile di un edificio da parte di un ristorante la pronuncia della Cassazione 24189 depositata l’8 settembre, interessante perchè pone sia la questione della sussistenza di un condominio nato dal frazionamento di un’unica proprietà antecedente il 1942, sia l’uso del cortile stesso all’interno della compagine.

La vicenda
La Suprema Corte, cui era stata prospettata la sussistenza di un unico corpo di fabbrica comprendente anche il pubblico esercizio, ribalta l'approccio secondo il quale era necessario far cessare al ristorante l'uso della corte interna del condominio confinante: il ristorante non era parte del condominio e il cortiletto non era contemplato nel titolo di proprietà. Con la sentenza in commento, il Supremo collegio premette l'applicabilità dell'articolo 1117 Codice civile anche agli edifici costruiti prima dell'entrata in vigore del Codice civile del 1942.

La presunzione di comunione del cortile
Quindi, osserva la Corte che per cortile deve intendersi qualsiasi area scoperta compresa tra corpi di fabbrica di un edificio o anche di più edifici e che «la presunzione legale di comunione si reputa operante anche nel caso di cortile strutturalmente e funzionalmente destinato al servizio di più edifici limitrofi ed autonomi, tra loro non collegati da unitarietà condominiale». I giudici di merito avrebbero quindi dovuto dirimere la lite non facendo affidamento sul titolo di proprietà del locale ristorante né sul regolamento condominiale ma «individuando l’atto di frazionamento dell’iniziale unica proprietà, da cui si generò la situazione di condominio edilizio, con correlata operatività della presunzione ex articolo 1117 Codice civile di comunione “pro indiviso” di tutte quelle parti del complesso che, per ubicazione e struttura, fossero - in tale momento costitutivo del condominio - destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio».

Una volta sorta la comproprietà delle parti comuni dell’edificio, «per effetto della trascrizione dei singoli atti di acquisto di proprietà esclusiva - i quali comprendono pro quota, senza bisogno di specifica indicazione, le parti comuni - la situazione condominiale è opponibile ai terzi».

Conclusioni
In altri termini, se il cortile doveva intendersi sin dall'origine destinato a servire anche il ristorante, questo aveva il diritto di continuare ad usarlo, anche se nel rogito tale diritto non gli era espressamente attribuito.Una volta eventualmente accertato, in sede di rinvio alla Corte d'appello, il nesso di condominialità tra il cortile e l'immobile adibito a ristorante, l'uso di tale bene – conclude la Corte – non potrebbe che ritenersi soggetto alle limitazioni dell'articolo 1102 Codice civile, come pure al divieto di cagionare immissioni oltre la normale tollerabilità.