La canna fumaria non sempre è condominiale

L'articolo 1117 Codice civile non elenca la canna fumaria nelle parti comuni dell'edificio e può rientrarvi, secondo la previsione del numero 3 del predetto articolo, solo se serve all'uso comune.

Il caso trattato
Il condomino del piano interrato conveniva in giudizio la vicina, abitante nel piano soprastante, per rivendicare la proprietà della canna fumaria intercorrente tra le due proprietà. Il Tribunale accoglieva la domanda perché accertava la proprietà dell'attore sulla canna fumaria e ordinava alla convenuta di cessare le sue azioni di disturbo all'esercizio della stessa. La Corte di appello confermava la sentenza e dichiarava la proprietà dell'attore sulla canna fumaria, di sua proprietà, a seguito del frazionamento dell'edificio, in quanto la canna fumaria, già esistente sino al tetto, era collegata con l'immobile dell'attore e non con quella della convenuta.

Il giudice di appello escludeva la natura condominiale della canna fumaria in quanto la situazione di fatto indicava che la stessa non fosse di uso condominiale quando le parti avevano acquistato i loro appartamenti, in quanto non era collegata ad un servizio di riscaldamento comune, poiché era collegata solo all'appartamento dell'attore e gli altri appartamenti erano serviti da altre canne fumarie. Inoltre, solo quando l'edificio era unico la canna fumaria era collegata alla centrale termica dell'intero stabile, mentre tale situazione veniva meno con il frazionamento e l'acquisto dell'appartamento da parte della convenuta. Quest'ultima acquistava la sua proprietà, sita al primo piano, già attraversata dalla conduttura che partiva dal piano interrato il cui proprietario ha il diritto di mantenerla.

La pronuncia della Cassazione
La corte di Cassazione nell’ordinanza 24183/2021 rigettava il ricorso della convenuta , che condannava al pagamento delle spese dell'attore ed al pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato. Il giudice di legittimità confermava la sentenza di appello poiché ha ricostruito correttamente i fatti ed ha affermato che la presunzione di comunione, prevista dall'articolo 1117 Codice civile, prevede la destinazione delle cose al godimento o al servizio dei condòmini, mentre finisce se il bene sia dotato di una propria autonomia o indipendenza e non sia legato da una destinazione di servizio rispetto all'edificio condominiale. La presunzione di destinazione all'uso collettivo di un bene può essere vinta anche nell'ipotesi di frazionamento di un edificio, quando lo stesso abbia una sua specifica destinazione a servizio di un appartamento di proprietà esclusiva.

Quando la canna fumaria non è al servizio di tutti i condòmini
Per la Cassazione la presunzione del carattere condominiale del bene, prevista dall'articolo 1117 , deve fondarsi su elementi obiettivi che ne rivelino l'attitudine al servizio o godimento collettivo. La conseguenza di tale principio è che non opera la presunzione di destinazione all'uso se il bene:
- per le sue caratteristiche strutturali serve in modo esclusivo l'uso o il godimento di una sola parte di un immobile, di proprietà di un singolo;
- risulti essere stato destinato dal proprietario dell'intero immobile ad un uso esclusivo;
- ha una propria autonomia ed indipendenza, non sia legato da una destinazione di servizio rispetto al condominio.Pertanto, una canna fumaria, anche se ricavata in parti comuni dell'edificio, non è necessariamente di proprietà comune, in quanto può appartenere ad un solo dei condòmini, se è destinata a servire esclusivamente l'appartamento o il locale al cui servizio è posto, poiché costituisce il titolo contrario alla presunzione legale di comunione (Cassazione 9231/1991).