Condominio

L’appaltatore che sollecita la sostituzione della caldaia non risponde del cattivo funzionamento

Il fornitore aveva precisato che le sole riparazioni non sarebbero bastate: condannato il condominio che non aveva provveduto

di Rosario Dolce

Gli impianti comuni vanno sostituiti ove non sia possibile manutenerli. Il Tribunale di Roma con sentenza 13724 del 23 agosto 2021 bacchetta un condominio che, nonostante l'informativa ricevuta, abbia deciso di continuare a manutenere delle caldaie inefficienti, salvo poi lamentare il cattivo funzionamento, ovvero l'inadempimento del fornitore rifiutando ingiustificatamente il pagamento del prezzo.

Il caso
L'appaltatore agiva nei confronti di un condominio capitolino deducendo lo svolgimento di lavori di fornitura e posa in opera di materiale per la manutenzione delle caldaie e per ottenere quindi il pagamento delle relative fatture rimaste inevase, nonostante ripetuti solleciti.Il condominio proponeva opposizione nei confronti del decreto ingiuntivo, lamentando la mancata esecuzione da parte della società ricorrente di tutte le opere contrattualmente previste oltre che la non esatta ed impedita esecuzione delle opere fino ad allora effettuate.

Il condominio, in particolare, segnalava l’inesatta esecuzione della sostituzione dei tubi della caldaia e la mancata risoluzione di tutte le problematiche relative all’impianto di riscaldamento del condominio; depositava in giudizio una perizia di parte attestante il pessimo stato conservativo della centrale termica e la conseguente errata e mancata esecuzione da parte della società ricorrente proprio dei lavori di cui chiedeva il pagamento.

La soluzione
Agli atti della causa era, tuttavia, emerso che l'appaltatore avesse posto al condominio due soluzioni per la riparazione delle caldaie: o la manutenzione o la sostituzione, qui precisando che: «le caldaie pur essendo installate nel 2011 sono ridotte in pessimo stato. Il nostro consiglio è di sostituirli in quanto qualsiasi riparazione non potrà essere garantita». Il condominio, accettando poi la prima proposta (cioè quella relativa alla mera manutenzione), aveva così convenuto che le lavorazioni appaltate dal condominio non fossero finalizzate alla messa a punto dell’impianto di riscaldamento bensì esclusivamente quali interventi di tamponamento di una situazione critica, necessari e sufficienti per il funzionamento temporaneo dell’impianto nel periodo invernale nella prospettiva di una definitiva soluzione del problema, verosimilmente più onerosa per il condominio.

In quanto tale, il committente - al di là della più che teorica distinzione addotta tra obbligazione di mezzo e obbligazione di risultato [sulla cui delimitazione la giurisprudenza di legittimità appare ancora altalenante (Cassazione civile, sezioni Unite, 577-08)] - è stato ritenuto e dichiarato decaduto dal diritto di censurare l'attività dell'appaltatore, attraverso lo svolgimento di un'eccezione di inadempimento.

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