È responsabile il condomino per le infiltrazioni dai lucernari creati nel tetto

Un condomino, proprietario di un appartamento situato all'ultimo piano dell'edificio lamentava che il suo immobile era interessato da cospicue infiltrazioni di acqua meteorica provenienti dal solaio. Precisava che in occasione delle precipitazioni atmosferiche le aree danneggiate dal fenomeno infiltrativo aumentavano e soggiungeva di aver compulsato invano l'amministrazione del condominio perché vi ponesse rimedio. I danni da infiltrazione discendevano dal precario stato del manto di copertura, dal rivestimento del tetto e dalla scarsa pulizia delle gronde. Chiedeva, pertanto, l'accertamento della responsabilità in capo al condominio per le descritte infiltrazioni e il risarcimento di tutti i danni subiti.
Il condominio avversava tali pretese ricollegando la responsabilità delle infiltrazioni ai lavori realizzati dal medesimo condomino senza autorizzazione assembleare consistiti nella realizzazione di due lucernari nel tetto. Evidenziava, poi, che la manutenzione delle grondaie veniva eseguita con regolarità per cui domandava il rigetto delle domande con ogni conseguenza.

Carenze costruttive e manutentive dei lucernari
Il Tribunale di Cosenza (sentenza 1783/2021) ha ammesso la Ctu per accertare la natura, causa, consistenza del fenomeno infiltrativo, entità dei danni e costi per ripristinare lo stato preesistente. L'ausiliario ha accertato che l'umidità presente nell'immobile dipende esclusivamente dalle «carenze costruttive e manutentive dei lucernari a servizio dell'appartamento» e dal «conseguente carente stato conservativo del mano di copertura».

Il Tribunale ha anche chiarito che i lucernari sono stati realizzati dal condomino senza rilascio di alcuna autorizzazione assembleare. Inoltre, ha rilevato «l'assenza - su tre lati dei lucernari - di guaina bituminosa ovvero altro tipo di impermeabilizzazione». Tale circostanza, unita alla mancanza «di una fascia di raccordo tra il manto di copertura e lo scatolare dei lucernari», espone le aperture illuminanti «al continuo accesso di acqua piovana, che si è tentato di evitare - inutilmente - con la posa di una considerevole quantità di silicone». Le infiltrazioni, imputabili alla carenza costruttiva, hanno causato danni alle parti lignee e le finiture del solaio.

Le responsabilità del condomino
Proprio perché entrambi i lucernari sono stati creati dal condomino senz'alcun assenso condominiale, i danni cagionati dalle infiltrazioni di acqua pluvie non possono essere imputati al condominio. Nessun danno è stato riscontrato relativamente al carente stato conservativo del manto di copertura per cui - reputa il giudicante - va esclusa ogni responsabilità in capo al condominio essendo la stessa ascrivibile solo al condomino. La domanda risarcitoria è risultata infondata e pertanto il Tribunale di Cosenza, con sentenza pubblicata il 7 settembre 2021, l'ha respinta.

Le sentenze precedenti
Il lucernario è una copertura vetrata destinata ad illuminare ed areare l’ambiente sottostante incastonata nella copertura terminale dell’edificio. È posto a protezione degli ambienti costituenti l’appartamento poiché impedisce che venga alluvionato dalle acque pluvie. La pronuncia della curia cosentina si avvita su una linea giurisprudenziale indirizzata a ritenere di proprietà esclusiva il lucernario creato nel tetto dal condomino.

L'orientamento sostiene che se, da un lato, il proprietario può aprire nel tetto lucernari per dare aria e luce ai locali sottostanti, dall’altro, è tenuto a manutenere e riparare tali aperture (Tribunale Milano 28 febbraio 1991). La funzione del lucernario (inglobato nel tetto comune) si incentra nell’asservimento alla proprietà esclusiva sottostante. Consegue che non può considerarsi parte integrante della copertura cosicché le relative manutenzioni ordinarie e straordinarie (comprese quelle interessanti guarnizioni e giunzioni) gravano sul proprietario dell’unità immobiliare illuminata (Corte di Appello Roma 21 marzo 1971, Corte di Appello Genova 12 luglio 1976).

Più di recente si è sostenuto che i lucernari, essendo costituiti da aperture sul tetto dello stabile finalizzate a garantire il passaggio di aria e luce, sono accessori in proprietà esclusiva dell’appartamento (Tribunale Brescia 8 aprile 2020). Le infiltrazioni di acque meteoriche sono frequentemente circoscritte ai contorni del lucernario, perlopiù consunti o mal sigillati. Le spese per risigillare le intelaiature e riempire le fessurazioni onerano unicamente i proprietari dei lucernari in quanto trattasi di manutenzioni necessariamente legate ai manufatti.

La destinazione particolare del lucernario
Talvolta il lucernario viene realizzato in un secondo momento dal singolo condomino. In tal caso non potrà essere attratto nel regime condominiale previsto dall’articolo 1117 Codice civile. Quando il lucernario non è realizzato dal costruttore-venditore dell’edificio, ma successivamente dall’acquirente in forza dell’articolo 1102 Codice civile - il quale ne acquisisce la titolarità - quest’ultimo è l’unico ed esclusivo proprietario. La destinazione particolare del bene vince la presunzione di condominialità sancita dall’articolo 1117 Codice civile alla stessa stregua di un titolo contrario. Perciò il lucernario, in quanto bene destinato all’esclusivo servizio di una abitazione contrasta validamente la presunzione di condominialità.

Quest'ultima viene meno quando si tratti di bene dotato di propria autonomia e indipendenza, pertanto non legato ad una destinazione di servizio rispetto all’edificio condominiale: la presunzione è vinta dalla destinazione particolare. Le sezioni Unite hanno sostenuto che «l’individuazione delle parti comuni non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari» (Cassazione Sezioni Unite, n. 7449/1993).

Servendo all’esclusivo godimento di una singola proprietà immobiliare (aero-illuminazione e riparo dalle intemperie), fa venir meno la condizione per il riconoscimento della contitolarità perché la destinazione particolare del manufatto vince la presunzione condominiale alla stessa stregua di un titolo contrario (Cassazione 4787/2007). Quindi, il lucernario è estraneo al regime comune (in uno alle annesse sigillature, guarnizioni, giunzioni, guainature e impermeabilizzazioni atte ad impedire l’ingresso delle infiltrazioni d’acqua) poiché non rientra nella effettiva disponibilità dell’ente condominiale. Per conseguenza, l’obbligo manutentivo ricade unicamente sui legittimi proprietari.In definitiva, se i lucernari servono la proprietà esclusiva, sono pertinenze della stessa. Se, al contrario, servono la proprietà comune, si presumono comuni.