Gli abusi edilizi in facciata bloccano i bonus
In un condominio dove sono presenti diversi abusi sulle facciate condominiali, quali aperture di finestre, verande, chiusure dei terrazzini e altro, dovendo eseguire i lavori di ristrutturazione, è possibile usufruire dei bonus edilizi esistenti?
Intanto, iniziamo col dire che per abuso edilizio si suole intende la difformità tra ciò che viene costruito e quanto è autorizzato (o autorizzabile). In quanto tale, l’“abuso” può essere di tre tipi: a) totale, quando la costruzione è stata realizzata in assenza di alcun titolo abitativo, quindi in assenza di alcuna conformità di sorta; b) sostanziale, se le caratteristiche o la destinazione d’uso della costruzione realizzata sono diverse rispetto quelle oggetto del permesso, ovvero contengano delle variazioni essenziali; c) e, infine, minore, quando l’intervento risulta difforme da quello del progetto ma non ne scalfisce gli elementi essenziali.
L’ “assenza di permesso”, la “totale difformità” o la presenza di “variazioni essenziali” conducono alla stessa disciplina sanzionatoria (amministrativa), secondo la quale le opere devono essere demolite, essendo necessaria la riduzione in pristino del manufatto abusivo.
Rientra poi nei compiti delle Regioni stabilire nel proprio territorio di riferimento quali siano le “variazioni essenziali” al progetto approvato, tenuto conto che l’essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:
a) mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;
b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
c) modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
d) mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;
e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.
Quanto alle agevolazioni fiscali, va annoverato l'articolo 49 del Testo Unico dell'edilizia, il quale precisa che le difformità che generano gli abusi riguardano, in particolare, le violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione. Tutto ciò opportunamente premesso, gli abusi presenti nella facciata – per come riportati dal lettore – sembrerebbero preclusivi per l'accesso ai bonus fiscali in essere.
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