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Un disaccordo sul superbonus non espresso in assemblea. Come appellare la delibera?

L’assemblea del mio condominio ha deliberato il cappotto termico delle facciate con altri interventi con il Superbonus del 110%. Essendo in videoconferenza non si sentiva bene e non sono riuscito a fare domande. Il cappotto termico avrà uno spessore di 13 millimetri riducendo di fatto la superficie calpestabile del mio balcone. Non sono d’accordo anche se ho votato alla fine favorevole. Ledere i diritti della proprietà individuale non rende la delibera nulla? Come posso appellarmi?

di Rosario Dolce

La domanda

L’assemblea del mio condominio ha deliberato il cappotto termico delle facciate con altri interventi con il Superbonus del 110%. Essendo in videoconferenza non si sentiva bene e non sono riuscito a fare domande. Il cappotto termico avrà uno spessore di 13 millimetri riducendo di fatto la superficie calpestabile del mio balcone. Non sono d’accordo anche se ho votato alla fine favorevole. Ledere i diritti della proprietà individuale non rende la delibera nulla? Come posso appellarmi?

A cura di Smart24 Condominio

Il punto trattato dal lettore è assai delicato e si suggerisce di chiarire all'amministratore e agli altri condòmini la sua posizione, per evitare l'innestarsi di liti giudiziali. Per andare alla domanda dobbiamo precisare che l'assemblea può conferire appalto per le opere che interessano le parti comuni dell'edificio e giammai per quelle che involgono, direttamente o indirettamente, le parti privati (come ad esempio i balconi).

Semmai ciò accadesse, la delibera sarebbe inficiabile per abuso dei poteri da parte dell'adunanza dei condòmini, che, in questo caso, opererebbe al di fuori delle attribuzioni previste dall'articolo 1135 codice civile.

In questi termini, il Tribunale di Roma con sentenza n. 17997 del 16 dicembre 2020 ha dichiarato nulla, per lesione del diritto di proprietà dei condomini, la delibera che approvava la realizzazione di un cappotto termico nell'edificio condominiale e che, in quanto tale, determinava una riduzione della superficie utile, ovvero del piano di calpestio dei balconi e dei terrazzi di alcuni proprietari.

Nondimeno, in caso di appalto di opere che riguardano proprietà private assorbite nel piano di un appalto più in generale di natura condominiale potrebbero essere approvate dagli stessi condòmini (o meglio, dai proprietari interessati a tali interventi) già in sede assembleare, laddove, in quanto tali, esprimano consenso funzionale a tale scopo, secondo le forme e i modi opportuni. Nel capitolato, infatti, vanno indicate sempre le modifiche da eseguire sui balconi di proprietà per evitare il restringimento degli spazi e lo stesso deve essere vidimato dai soggetti interessati a tali interventi, per adesione.

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