Superbonus 110%: la spada di Damocle dei possibili controlli dei Comuni sugli abusi

Da quando il decreto Rilancio nel maggio del 2020 ha, con gli articoli 119 e 121, reso possibile il credito di imposta incrementato al 110% e la possibilità di cessione o di sconto in fattura delle detrazioni fiscali, per i lavori di efficientamento sismico ed energetico dei fabbricati, ci si è posti il problema se, quanto previsto dall'articolo 49 del Dpr 380/2001 (Testo unico per l'edilizia), cioè «gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, nè di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici (…)» potesse inficiare o meno l'ottenimento dell'incentivo e non potesse a posteriori determinarne la revoca.

Patrimonio immobiliare italiano datato
Sapendo perfettamente che più del 50% dei fabbricati in Italia, sono stati realizzati prima del 1970 e che allora, i progetti venivano presentati con disegni sommari, prevedendo il più delle volte il “piano tipo” che, quasi sempre, veniva poi modificato in corso d'opera secondo le esigenze dei proprietari e non esistendo allora la variante in corso d'opera, e che quasi mai veniva poi presentato un nuovo elaborato grafico, tutto ciò ha comportato che trovare un fabbricato dell'epoca che non presenti la minima difformità dall'assentito, corrisponde a cercare un ago in un pagliaio.

Le verifiche di conformità, quando in questo anno particolare si riuscivano a fare con accessi agli atti, quasi impossibili in periodo di pandemia, davano per la quasi totalità dei casi riscontri negativi non sanabili con le tolleranze del 2% previste dall'articolo 34-bis del Dpr 380/2001, introdotto dalla legge Semplificazioni 120/2020, né tantomeno con l'accertamento di conformità previsto dall'articolo 36 e 37 del Testo unico che richiede la doppia conformità alla disciplina edilizia ed urbanistica, sia al momento della realizzazione, sia al momento della presentazione della domanda.Tale condizione, almeno fino al decreto Semplificazioni 77/2021, ha determinato la mancata partenza dei lavori nella maggior parte dei condomìni italiani, si pensi soltanto che dai dati pubblicati da Enea il 17 maggio del 2021, ad un anno dal decreto Rilancio, soltanto 1.384 pratiche, su più di un milione di condomìni italiani, dove vivono oltre 14 milioni di famiglie, sono state presentate per beneficiare del superbonus 110%.

I motivi dell’introduzione della Cila
Si palesava quindi un fallimento a cui era necessario porre rimedio. Rimedio che veniva introdotto dal legislatore con la modifica all'articolo 119 comma 13-ter che stabilisce delle deroghe speciali alla normativa vigente, esclusive per il superbonus 110%. Si stabilisce che tutti i lavori riguardanti l'incentivo del 110%, con la sola eccezione di quelli comportanti la demolizione e ricostruzione dell'immobile, debbono essere considerati manutenzione straordinaria e sono realizzabili tramite Cila.

Non è più necessaria l'attestazione dello stato legittimo, ma soltanto una verifica documentata che il fabbricato sia stato realizzato con un titolo edilizio, ovvero che sia stato regolarizzato attraverso un condono, o anche che la costruzione risalga a data antecedente il 1° settembre 1967. Per risolvere poi il problema della decadenza del beneficio fiscale prevista dall'articolo 49 del Dpr 380/2001 si definiscono i casi in cui il beneficio potrebbe essere richiesto indietro dagli enti preposti ai controlli (Enea e Entrate) che sono: la mancata presentazione della Cila, che gli interventi vengano poi realizzati in difformità dalla Cila presentata, l'assenza della dichiarazione dei dati attestanti che il fabbricato non sia totalmente abusivo, che nelle attestazioni venga dichiarato il falso.

I controlli successivi e gli effetti
Una frase con cui si chiude il comma sembrerebbe però rimettere in discussione tutto quanto detto in precedenza: «resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto dell'intervento». Ai lettori più attenti risulta palese che la Cila inerente le pratiche di superbonus non costituisce in alcun modo legittimazione delle difformità riscontrabili da una verifica attenta dell'immobile rispetto al progetto assentito che potranno essere eventualmente oggetto di accertamento di conformità, ove possibile, o di ripristino dello stato assentito.

E si torna quindi ai Comuni che possono oggi o domani, come allora, verificare lo stato legittimo dell'immobile, senza alcun riferimento alla pratica del superbonus o agli incentivi ad essa attribuiti, con la sola eccezione di riscontro di un abuso totale.Una considerazione: il decreto Semplificazioni 77/2021 ha messo la polvere sotto il tappeto? Sicuramente si, la politica dovrà farsi carico di riportare a legittimità la grandissima parte di fabbricati inficiati da piccole difformità dall'assentito, ma ha già in mano lo strumento: la bozza di nuovo Testo unico per l'edilizia, elaborata da una commissione presso il Consiglio superiore dei Lavori pubblici che per più di tre anni ha lavorato a questo risultato importante, perché condiviso da tutti gli stakeolder dell'edilizia tra cui i ministeri interessati, una cospicua rappresentanza delle Regioni, Anci, Ance, la Protezione civile e la Rete delle professioni tecniche, tanto per citarne alcuni.