Il locatore non garantisce lo svolgimento dell’attività commerciale dell’inquilino

Capita che - in caso di locazione di un immobile - manchi l'idoneità catastale all'uso dei locali. In tale caso non si può fare riferimento ai vizi del bene immobile di cui all'articolo 1578 del Codice civile ma si deve fare riferimento agli obblighi assunti contrattualmente dalle parti e ove non rispettati alle ordinarie azioni di risoluzione del contratto per inadempimento e di danni. Ciò si ricava dalla pronuncia della Corte di appello di Milano 1439/2021 del 12 maggio 2021.

Il caso
Un inquilino ha citato in giudizio il proprietario/locatore deducendo che l'immobile oggetto del contratto classificato C3, cioè laboratorio (invece che C1, cioè negozio) non fosse idoneo all'esercizio dell'attività di bar pizzeria. Per tale inidoneità l'inquilino era stato costretto a cessare la propria attività commerciale. Conseguentemente doveva essere dichiarata la risoluzione di diritto del contratto o subordinatamente la nullità o l'inesistenza del medesimo.Le locatrici hanno contestato la domanda eccependo di essersi da sùbito attivate per risolvere la questione della classificazione catastale inviando al ricorrente i documenti richiesti necessari alla voltura.

A loro giudizio il comportamento dell'inquilino era tuttavia pretestuoso. Tanto più che l'inquilino - che ha esercitato l'attività sino al novembre del 2016 - non ha provveduto al pagamento degli affitti relativi alle mensilità di ottobre e novembre 2016. In quest'ottica il locatore ha chiesto un'indennità per il recesso tenuto conto del mancato preavviso previsto dall'articolo 27 della legge 392/1978.

Il giudizio di primo grado
Nel contratto di locazione manca una clausola risolutiva espressa (articolo 1456 del Codice civile). Conseguentemente per la sua risoluzione occorre fare riferimento ai princìpi sulla risoluzione per inadempimento di cui agli articoli 1453 e 1455 del Codice civile. Sotto questo profilo l'inquilino non ha offerto la prova dell'inadempimento “grave” del proprietario e che l'immobile fosse effettivamente inidoneo all'uso. Per il Tribunale pertanto hanno ragione le locatrici che hanno richiesto il pagamento degli affitti non corrisposti sino alla data dell'effettivo rilascio.

Il giudizio di appello
Contro la sentenza ha proposto appello l'inquilino. Quest'ultimo ha insistito sul fatto che nella specie fosse configurabile in capo al locatore l'obbligo specifico di ottenere il certificato di agibilità dell'immobile e che la sua mancanza costituisse uno specifico inadempimento idoneo a giustificare la risoluzione del contratto a norma dell'articolo 1578 del Codice civile (per vizi della cosa locata priva di quei requisiti di salubrità/sicurezza e di abitabilità necessari) perché il conduttore potesse esercitarvi la propria attività commerciale. Tale mancanza inciderebbe sulla causa del contratto (o sui motivi di stipula) pur in assenza di una clausola risolutiva espressa.

La decisione
La Corte d'appello di Milano ha prima di tutto chiarito che - ancorché il conduttore avesse impropriamente avviato un'azione per la risoluzione del contratto avvalendosi di una inesistente clausola risolutiva espressa a norma dell'articolo 1456 del Codice civile - la domanda può essere convertita in domanda ordinaria di merito di risoluzione per inadempimento grave a norma degli articoli 1453 - 1455 del Codice civile.

Ciò premesso - in relazione alla questione della destinazione catastale e della mancanza del certificato di agibilità - la Corte ha stabilito che l'inadempimento del locatore può configurarsi s olo nel caso in cui la prospettata inagibilità o inabitabilità del bene attenga a caratteristiche intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie dello stesso così da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi e da non consentire l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito. Ciò non vale se il locatore abbia contrattualmente assunto l'obbligo specifico di ottenere l'agibilità (ma non è questo il caso affrontato dalla Corte).

L’assunzione dell’obbligo nel contratto
Le particolari caratteristiche dell'immobile locato possono diventare rilevanti quali condizioni di efficacia, di presupposto, di contenuto dell'obbligo di garanzia di pacifico godimento in relazione all'uso convenuto solo se oggetto di espressa pattuizione. Non deve invece ritenersi sufficiente enunciare in contratto che la locazione sia stipulata per una certa attività. Nella fattispecie le locatrici non avevano assunto contrattualmente alcun obbligo specifico di attivarsi per ottenere il rilascio di autorizzazioni amministrative o titoli abilitativi per rendere l'immobile locato idoneo all'uso commerciale.

Non solo. L'inquilino ha utilizzato il bene immobile per la propria attività di pizzeria. In ogni caso nella fattispecie l'immobile non difettava dei requisiti per essere adibito a pizzeria ma soltanto dell'aggiornamento catastale e dunque non sussiste alcuna ipotesi di invalidità negoziale.