Innovazioni in condominio: quando gli interventi possono qualificarsi tali ed i quorum deliberativi

Per innovazioni in condominio – come ha osservato la Cassazione (sentenza numero 12654 del 26 maggio 2006) – si intendono «le modifiche materiali o funzionali dirette al miglioramento, uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni». Ma non tutte le modifiche costituiscono innovazioni. Al riguardo, la richiamata pronuncia 12654/2006 chiarisce che «per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni, ma solamente quelle modifiche che, determinando l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all’attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti.

Peraltro le innovazioni, seppure possono derivare da modifiche apportate senza l’esecuzione di opere materiali, consistono sempre nell’atto o nell’effetto di un “facere”, necessario per il mutamento o la trasformazione della cosa». Ne consegue che le innovazioni possono derivare anche da modifiche apportate senza l'esecuzione di opere (materiali) sulle parti comuni, purchè risulti comunque mutata la destinazione “funzionale” delle cose, degli impianti e dei servizi comuni.

I riferimenti del Codice
Gli articoli del Codice civile che trattano l'argomento sono il 1120 e il 1121. Il primo stabilisce i quorum deliberativi, prevedendo che «i condòmini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136 (un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio), possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni».

Una maggioranza inferiore (500 millesimi) può essere sufficiente per le cosiddette “innovazioni agevolate”, che hanno ad oggetto: le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

La richiesta può arrivare anche da un solo condomino
L'articolo 1120 dispone, inoltre, che relativamente alle innovazioni agevolate «l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni» specificando, infine, che «sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino».

I casi di esonero dalle spese
L'articolo 1121 si sofferma, invece, sulle innovazioni gravose o voluttuarie, disponendo che, a patto che le opere siano suscettibili di utilizzazione separata, i condòmini che non intendono trarne vantaggio possono essere esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.In determinati casi le modifiche alle parti comuni possono comportare un vero e proprio cambio di destinazione d'uso. Si pensi, ad esempio, al cortile condominiale adibito a parcheggio che – regolamento condominiale contrattuale permettendo - venga trasformato in un'area a verde con divieto di parcheggio, di sosta o altro.

Sul punto, l'articolo 1117-ter del Codice Civile stabilisce che «per soddisfare esigenze di interesse condominiale l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni». In tale ultimo caso cambiano anche le modalità di convocazione dell'assemblea (affissione della convocazione per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati, nonché invio della convocazione agli aventi diritto a mezzo di raccomandata o di altri equipollenti mezzi telematici almeno venti giorni prima della data della convocazione).

La differenza con gli interventi migliorativi
È utile ricordare che una cosa sono le innovazioni, altra cosa è l'uso migliorativo della cosa comune - come per esempio l'elettrificazione di un cancello o la sostituzione delle piastrelle dell'atrio di ingresso con lastre di marmo - che possono essere approvate in seconda convocazione con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 333 millesimi (articolo 1136 comma 3 del Codice Civile), salvo che la spesa sia di notevole entità.

L'articolo 1136 comma 4 del Codice civile prevede la maggioranza di 500 millesimi oltre a quella degli intervenuti per le deliberazioni che concernono le riparazioni straordinarie di notevole entità. La manutenzione straordinaria è cosa diversa sia dalle innovazioni sia dall'uso migliorativo della cosa comune, posto che in termini di diritto civile per manutenzione si intende l'intervento finalizzato a mantenere l'immobile (o l'impianto) nello stesso “buono ed efficiente” stato in cui si trovava precedentemente. Si pensi, ad esempio, al rifacimento della facciata o alla ristrutturazione del tetto.