Superbonus e delibera di costituzione del fondo speciale
Il condominio in assemblea ha deliberato, previo studio di fattibilità favorevole, il rifacimento delle facciate e del tetto usufruendo del superbonus 110%. Verrà utilizzata la cessione del credito (alcuni non pagano tutto). Nonostante la mia richiesta messa a verbale, non è stato istituito il fondo speciale di cui all'articolo 1135, comma 4, del Codice civile. Dicono che con il 110% non serve. Vorrei gentilmente sapere se in tale caso la deliberazione è nulla o annullabile. Come si impugna una deliberazione condominiale? Serve obbligatoriamente l’avvocato o posso rivolgermi direttamente agli Organismi di Mediazione? Quanto potrebbe costarmi? Senza accordo si va in Tribunale? Cosa mi conviene fare per fare rispettare la legge?
Con la riforma del 2013 e gli ulteriori interventi normativi si è stabilito che l'assemblea dei condòmini che delibera in tema di appalto di lavori edili (manutenzione innovazione) debba essere sempre accompagnata dalla costituzione di un fondo spesa, al fine di far fronte ai singoli stati di avanzamento (all'inizio, il legislatore della riforma aveva pensato di vincolare il fondo all'intero valore dell'opera).
L'attenzione riservata dal legislatore al valore delle opere da realizzare in condominio è poi compendiato dall'articolo 1129 Codice civile, nella parte in cui precisa, che la polizza dell'amministratore possa, su richiesta, essere adeguata in quanto ai massimali al valore degli interventi di manutenzione straordinaria da realizzarsi.La norma dell’art. 1135, punto 4 del Codice Civile, sia per il suo tenore letterale che per la funzione di tutela del singolo condomino, è stata considerata dalla giurisprudenza come una norma imperativa, non derogabile dalla volontà dei privati, la cui violazione comporta, secondo le regole ordinarie, la nullità della delibera adottata (cfr, Tribunale di Roma, Sez. V, 19 giugno 2017, Tribunale di Udine, sez. I, 17.01.2018, Tribunale di Latina 08.02.2018 – sentenza n. 359/2018).
Quanto alla differenza tra contabilità separata e costituzione del fondo speciale, questa è stata rinvenuta nella differente funzione svolta (si veda il Tribunale di Modena, sentenza 763/2019). La costituzione di un fondo speciale, come già chiarito, tutela infatti il singolo condomino dal dover rispondere (potenzialmente) per l’intero importo dei lavori.Orbene, ciò opportunamente premesso, si ritiene che il fondo delle spese per la manutenzione/innovazione da realizzare in condominio, previo accesso alle opere di cui al superbonus, debba, seppur figurativamente, essere sempre varato in seno alla delibera assembleare che ne dispone sul merito, a meno di escluderlo nella delibera stessa, realizzando una deroga esplicita all’articolo; questa soluzione è tuttavia discutibile, a meno che non venga decisa all’unanimità.
Certamente, nel caso dell'opzione dello sconto in fattura, laddove ad essa aderiscano, di fatto, con i dovuti accorgimenti di sorta, ciascuno dei condòmini, la valenza del fondo sarà meramente figurativa, ma non meno importante di quanto possa, a primo acchito, apparire.In effetti, il ricorso al fondo – per come si ritiene - è funzionale alla tenuta della contabilità di natura straordinaria, laddove declinata pro quota parte, stante le diverse carature millesimali, in capo ai singoli condòmini.
Si tratta, dunque, della proiezione basilare da esprimere per comprendere e compendiare il credito fiscale che ciascuno degli aventi diritto è in grado di lucrare dall'agevolazione di cui trattasi, e che, in quanto tale, traspare all'esterno nello stesso contratto di cessione, ovvero nella stessa disposizione che ciascuno di essi poi dovrà rendere nei confronti dell'appaltatore e/o al general contractor che sia.Quindi, il ricorso al “fondo cassa” di cui all'articolo 1135 codice civile è funzionale al superbonus, così come lo stesso è strumentale al vantaggio fiscale acquisito dai singoli condòmini.
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