Ordine di sfratto se non si versano gli oneri condominiali

Basta non pagare il condominio per subire lo sfratto. Il principio è stato affermato dal Tribunale di Palermo, con sentenza 3046/2021.

I fatti
Il caso da cui prende spunto la controversia è una intimazione di sfratto per morosità, legata, tuttavia, non tanto al mancato pagamento del canone di locazione quanto al mancato pagamento degli oneri condominiali che gravavano sulla unità immobiliare di cui trattasi.Per quanto qui di rilievo, il focus su cui si è incentrata la disamina della fattispecie è stato quello di valutare «se e in che modo» l'omesso pagamento di un onere accessorio possa legittimare una misura così drastica, vale a dire la risoluzione del rapporto contrattuale, o meglio lo sfratto per morosità.

Ebbene, il giudice di merito, con dovizia di particolare, precisa che l'ammissibilità di una simile azione possa disporsi a seconda dell'entità dell'inadempimento in disamina, richiamando, al fine, la stessa legge settoriale.Gli oneri accessori, infatti, costituiscono una componente del canone e il loro mancato pagamento determina l'operatività delle condizioni previste dall'articolo 5 legge 392/1978, dovendosi, peraltro, evidenziare che, anche a seguito dell'entrata in vigore della legge 431 del 1998, l'articolo 9 della legge 392/1978 continua ad essere efficace, in via suppletiva, laddove come nella specie le parti non abbiano derogato al suo disposto nel regolamento contrattuale.

Non possibile l’azione del condominio contro il conduttore
Sono così posti ex lege a carico del conduttore i contribuiti e le spese per la manutenzione delle cose comuni e per i servizi nell'interesse comune indicati dall'articolo 9, contribuiti e spese che, tuttavia, l'amministratore può riscuotere soltanto nei confronti del condomino, restando esclusa una azione diretta nei confronti del conduttore(fra le altre Cassazione 4606/1988; Cassazione 10719/1993): da qui, appunto, l'interesse del locatore ad agire per la risoluzione della locazione ai sensi del citato articolo 5 per il caso del loro mancato rimborso da parte del conduttore.

Quanto alla valutazione sulla legittimità della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento – per come si rappresenta testualmente in sentenza - occorre, infine, dimostrare (in uno all'esistenza di un titolo e alla scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute) la sua importanza, ai sensi dell'articolo 1455 Codice civile. A tal riguardo, il giudice siciliano ha richiamato, altresì, la previsione contenuta nell'articolo 5 della legge 392 del 1978, la quale dispone che, in caso di mancato pagamento degli oneri accessori, quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione.