Banca, condominio e superbonus: un intreccio difficile
Sono proprietaria di un appartamento all’interno di un condominio formato da quattro unità abitative. Abbiamo deciso di usufruire del superbonus 110 % per effettuare una riqualificazione energetica sia sulle parti comuni del condominio sia sulle parti di pertinenza delle singole unità abitative. Per far fronte alle spese abbiamo deciso di sottoscrivere un contratto con la banca cedendogli il credito non sorto e conseguentemente stipulando un finanziamento ponte per poter sostenere le spese tra un SAL e l’altro. Il problema che sorge attualmente è che ci siano dei dubbi poi sugli adempimenti da fare con l’agenzia delle Entrate. Il contratto con la banca è stato costituito come “condominio” e quindi sono stati inseriti tutti i lavori (sia quelli delle parti comuni che quelli dei privati). I dubbi sono: il condominio può pagare tutte le spese sostenute? Visto che tutti sono d’accordo nel cedere il credito alla banca, si può fare una scrittura privata tra i condòmini dove ognuno cede la sua parte “privata” al condominio così che sia quest’ultimo a fare tutti i bonifici? Se così non fosse il condominio può pagare con il conto corrente condominiale i lavori fatti sulle singole unità abitative (ovviamente con le fatture intestate al singolo proprietario)? Il condominio matura sul suo cassetto fiscale la detrazione che poi cede alla banca o la detrazione deve per forza maturare sul cassetto fiscale di ogni singolo proprietario per la sua quota millesimale? Scontato è che i bonifici vengano fatti dalla banca con bonifico parlante ma il dubbio è proprio chi debba pagare e se sopratutto non si possano fare tutti i lavori sia trainanti che trainati dal condominio.
I dubbi posti dal lettore confluiscono dalla confusione sulla portata tecnica delle opere e nella gestione del credito di imposta. Per tentare di rispondere è bene mettere ordine richiamando alcuni presupposti della normativa di cui al Decreto Rilancio. Proviamoci. Intanto, dobbiamo dire che in tema di condominio negli edifici le opere che riguardano il superbonus sono state classificate a seconda se le stesse sono riconducibili agli interventi trainati e a quelli trainati. Per i primi si fa in genere riferimento al condominio (o meglio alle cosiddette parti o impianti comuni), per i secondi ai condòmini, in quanto intervengono nella rispettiva proprietà privata. La gestione del credito di imposta fa sempre capo però ai singoli condòmini che ne sono titolari.
L'articolo 119, comma 9 bis, del Decreto Rilancio, seppure conferisca all'assemblea dei condòmini il compito di deliberare anche in tema di gestione del credito di imposta, ovvero di finanziamento dell'opera, presuppone il valore programmatico della statuizione che dovrà essere accettata espressamente e specificatamente da ciascun singolo disponente. Le regole per la cessione del credito o lo sconto in fattura sono poi contenute nell’articolo 121 del decreto Rilancio (dl 34/2020).
In ogni caso, come ribadito anche nella circolare 24/E dell'Agenzia delle Entrate, ciascun condomino può cedere l’intera detrazione calcolata: o sulla base della spesa approvata dalla delibera assembleare per l’esecuzione dei lavori, per la quota a lui imputabile; o sulla base delle spese sostenute nel periodo d’imposta dal condominio, anche sotto forma di cessione del credito d’imposta ai fornitori, per la quota a lui imputabile. Quindi alcuni condòmini potranno scegliere di sostenere le spese relative agli interventi e beneficiare così della detrazione, mentre altri potranno optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.
Presupposto per la cessione del credito – v'è infine da precisare - è sempre il pagamento della propria quota per i lavori condominiali o privati che siano. Rimanendo nel contesto condominiale, il condòmino moroso che non paga le quote (cfr, circolare dell'AdE 30/2020), non può cedere il credito d'imposta corrispondente alle detrazioni spettanti. Nel testo l’Agenzia ricorda infatti che ai sensi del punto 3 del Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, l'importo della detrazione spettante è calcolato tenendo conto delle spese complessivamente sostenute nel periodo d'imposta, comprensive dell'importo non corrisposto al fornitore per effetto dello sconto praticato. Il contributo sotto forma di sconto e il credito d'imposta cedibile sono pari alla detrazione spettante. L'amministratore di condominio deve, infatti, comunicare all'Agenzia delle entrate le cessioni dei crediti corrispondenti alle detrazioni esclusivamente per un ammontare proporzionato al rapporto tra quanto versato da ciascun condomino entro il 31 dicembre dell'anno di riferimento della spesa e quanto dovuto dal condomino stesso. Nel caso di condòmino moroso, pertanto, l'amministratore non dovrà comunicare nessun dato riferito allo stesso in quanto il condomino, non avendo versato le quote condominiali, non ha diritto alla detrazione.
