Frazionamento immobile: non necessaria revisione millesimale, ma va comunicato all'amministratore

Un condomino, proprietario di un vano cantinato ubicato al piano sottostradale, conveniva dinnanzi al Tribunale di Roma il proprio condominio al fine di ottenere la revisione delle tabelle millesimali. Rappresentava che il frazionamento della cantina in due distinte unità immobiliari aveva inciso sulle tabelle millesimali e sui riparti spese. Il condominio, costituitosi, opponeva, tra l'altro, l'insussistenza dei presupposti che giustificano la revisione dei millesimi.

La motivazione
Il decidente capitolino richiama la giurisprudenza e la normativa. Riporta il chiarimento della Suprema corte (25790/2016) secondo cui «il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali è condizionato dalla esistenza di uno o di entrambi i presupposti indicati dall’articolo 69 disposizione attuazione Codice civile: errore; alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano». La revisione giudiziale dei millesimi richiede l'esistenza di tali condizioni che devono essere dimostrate dal condomino. Tuttavia - sostiene il tribunale capitolino - «tale onere può ritenersi assolto anche con la sola dimostrazione implicita della insussistenza del rapporto proporzionale di cui all'articolo 68 disposizione attuazione Codice civile tra le vigenti tabelle millesimali e l'effettivo ed attuale assetto dei luoghi e delle proprietà esclusive e non della effettiva mancanza di tale proporzionalità (Cassazione 25 settembre 2013, numero 21950)».

L'esperto designato dal Tribunale ha ricalcolato le superfici virtuali dei vani cantinati frazionati riparametrando la tabella generale di proprietà mediante applicazione dei coefficienti correttivi contenuti nella Circolare ministeriale 12480/1966. Con sentenza pubblicata il 23 giugno 2021, il Tribunale di Roma ha disposto la modifica delle tabelle millesimali conformemente alle risultanze peritali condannando il condominio al pagamento delle spese processuali.

La giurisprudenza contraria
La decisione offre lo spunto per qualche riflessione. Innanzitutto, non sembra tener conto del principio di legittimità (Cassazione 15109/2019) secondo cui al frazionamento di un immobile non deve seguire la revisione delle tabelle millesimali, ma è necessario dividere fra i subentranti i millesimi originariamente attribuiti al pregresso proprietario. Tant'è - illustrano i giudici di legittimità - che «in ipotesi di divisione orizzontale in due parti di un appartamento in condominio, non si determina alcuna automatica incidenza dell’opera sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unità immobiliari mentre grava sull’assemblea l’onere di provvedere a ripartire le spese tra le due nuove parti così create ed i rispettivi titolari, determinandone i valori proporzionali espressi in millesimi sulla base dei criteri sanciti dalla legge».

L’unico adempimento che segue il frazionamento consiste nell'attribuire i millesimi ai nuovi immobili. Determinando solo una diversa intestazione e ripartizione della quota millesimale, il frazionamento non incide sulle carature millesimali dei restanti condòmini. Le spese tecniche gravano, come dispone l'articolo 69 disposizioni attuazione Codice civile, esclusivamente sul proprietario dell'unità immobiliare e l'amministratore ha il potere-dovere di aggiornare i dati in considerazione dell'assetto millesimale rettificato. D'altronde, anche la dottrina ha sempre sostenuto che al frazionamento di una unità immobiliare non deve seguire la revisione delle tabelle millesimali, ma solo la suddivisione dell’originaria caratura millesimale all'interno dei nuovi immobili.

Alcune riflessioni
Si ha modifica dei millesimi quando il nuovo assetto tabellare incide su tutti i condòmini. In caso di frazionamento, si tratta di intervenire entro i confini dell'unica quota millesimale per rispalmarla proporzionalmente sulle due unità ricavate. Il correttivo è mirato a scindere il valore millesimale originario. Ciò spiegherebbe anche il motivo per il quale i costi non ricadono sul condominio, ma solo su chi intraprende i lavori divisionali. È pacifico che la divisione di un immobile in condominio non incide sulle tabelle millesimali (Cassazione 13184/2016, 2493/1967). Tuttavia, grava sull'amministratore l'aggiornamento dei dati ai fini del riparto spese (Cassazione 23621/2017, 17039/2007).

Il frazionamento non modifica il totale dei millesimi in capo ai due immobili, ma solo la quota parte interna agli stessi. Le modifiche non impattano in alcun modo sui restanti condòmini per cui nessuna unità immobiliare viene coinvolta dalla rettifica. Non si verifica aumento di cubatura-valore, né diminuzione sull’insieme condominiale, ma solo un diverso riparto tra due (o più) condòmini. Il totale non muta e i millesimi dei condòmini non interessati dalla rettifica non variano. La relazione è quindi limitata ai due subentranti e all'intesa raggiunta. I subentranti dovranno rivolgersi ad un tecnico il quale ricalcolerà la quota che è stata loro trasferita.

Potrebbero anche accordarsi creando una proporzione, sottoscriverla e validarla contestualmente al rogito con cui vengono vendute le porzioni immobiliari. Dopodiché, verrebbe notiziato l'amministratore della eseguita frammentazione millesimale ai fini della corretta imputazione di spesa e del conteggio delle maggioranze assembleari. La modifica non è necessariamente di competenza condominiale: rimane nel contesto dell’atto di vendita dal pregresso proprietario ai nuovi subentranti.

Incremento/decremento degli immobili frazionati
Le tabelle millesimali possono essere, secondo l'articolo 69 disposizioni attuazione Codice civile, oggetto di revisione a maggioranza «quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione». Si ipotizzi un immobile con 50 millesimi, un quinto sarà pari a 10 millesimi. Dal frazionamento scaturiranno due carature di 25 millesimi l'una.

Il valore varia sistematicamente di oltre un quinto per cui scatterebbe sempre la revisione (salvo casi remoti in cui la divisione interesserà modestissime superfici). La norma non sembra riferibile ai frazionamenti degli immobili: essa presuppone un incremento-decremento riconducibile al contesto della totalità per cui è verosimile credere che l'ipotesi del frazionamento non sia contemplata. Il quinto verrebbe valicato nella stragrande generalità dei casi per cui appare poco plausibile che il legislatore abbia voluto ricomprendervi il frazionamento di un immobile.