SuperMaster 110% per agli amministratori Anaci: quarto incontro sulle delibere esecutive e i quorum

Si entra sempre di più nel vivo con le lezioni del Supermaster, che rivelano di volta in volta la loro natura pratica e collaborativa. È proprio la formula della tavola rotonda che rende possibile un confronto diretto fra i vari tecnici e professionisti, che in questo modo si trovano a poter esprimere de visu le loro perplessità, sollevare domande e ricevere riscontri immediati, arrivando a fine lezione con importanti “punti fermi”. L'incontro di lunedì 7 Giugno 2021 è stato aperto dall'architetto Renato Simoni, di DVisionArchitecture, una società di architettura ed ingegneria di Brescia che nell'ultimo anno si è concentrata sulla questione superbonus all'interno dei condomìni. All'attivo oltre 3.000 unità abitative (fra Milano e Brescia), per un totale di 250 mila metri quadri di cappotto. Una buona base di esperienza che è stata messa a disposizione dei partecipanti al Supermaster.

La progettazione del 110%
Simoni si è concentrato sulla metodologia che lo studio ha cercato di sviluppare in questo ultimo periodo, partendo appunto dal primo step: la fase di progettazione. Non si tratta di una semplice analisi preliminare, anzi, è proprio la fase più difficile. Questo perché le competenze che servono in questo frangente sono tantissime, da quelle tecniche a quelle giuridiche, da quelle economiche a quelle fiscali/finanziarie. Ma soprattutto bisogna fare scelte consapevoli, anche perché gli interventi trainanti danno accesso a un vasto mondo di possibilità progettuali, quindi è bene sviluppare un lavoro di progettazione su misura del singolo condominio.

Simoni l'ha definito di “alta sartoria”, proprio perché cucito sull'edificio di volta in volta. «Una cosa che contraddistingue il nostro metodo è la digitalizzazione», ha proseguito Simoni. La digitalizzazione è il know how di DVisionArchitecture. Ecco che allora si può parlare di progettazione integrata, poiché supportata da creazione di modelli digitali dello stato di fatto dell'edificio e da piattaforme cloud che ottimizzano la gestione e il coordinamento delle varie attività. In questo modo si guadagna in precisione e velocità di analisi. Proseguendo nella sua esposizione Simoni ha portato ad esempio una relazione tipo, da cui prendere spunto per parlare delle principali criticità che emergono durante la stesura del documento.

L’esempio concreto
Il report riguardava il «Condominio Casa Serena», edificio di medie dimensioni. È importante indicare subito l'esito dell'analisi, positivo o negativo, così come il listino di riferimento. È bene agire secondo criteri di assoluta trasparenza, in modo che l'amministratore abbia subito la visione d'insieme. Poi si entra nella parte specifica riguardante il condominio: la verifica dell'inquadramento urbanistico, dove si trova, la verifica di vincoli a livello progettuale, la verifica catastale, tutte le unità presenti, una descrizione dettagliata dell'immobile, la verifica delle termovalvole e infine il rilievo digitalizzato. Il lavoro su “Casa Serena” si è concentrato sulle parti comuni, e non sui singoli appartamenti, e questa può essere una delle prime criticità. Una tabella, poi, indica quali sono le attività a cui il condominio vuole accedere.

«Quando parliamo di cappotto indichiamo anche gli ulteriori passaggi di diversificazione (i diversi spessori), non tutti lo fanno».Anche l'attività sui ponti termici è opportuno inserirla, così come tutti gli interventi propedeutici per mettere il cappotto. Si deve specificare tutto. Viene inserita anche una prima analisi del cantiere, con il computo metrico stimato e analisi dei costi, ovvero il capitolato su cui l'impresa va a fare l'offerta. Per quanto riguarda le criticità relative al cappotto, il problema è cercare di trovare il connubio ideale fra lo spessore, il salto delle due classi e le possibilità degli spazi: quest'ultimo punto è quello che spaventa maggiormente i condòmini. In realtà, non c'è una riduzione di illuminazione degli interni, perché con le dovute accortezze si può benissimo rimediare. In ogni caso l'attività da fare è quella di spiegare molto bene al condomino tutte le soluzioni e tutte le problematiche che potrebbero insorgere.

Lo spostamento degli impianti e i rivestimenti a mosaico o mattoni
Un altro tema che suscita qualche disappunto è lo spostamento degli impianti a parete come pure la riduzione dello spazio sui balconi/terrazzi. Soprattutto quando si parla di tubazioni del gas nei condomìni più vetusti che hanno il contatore sul balcone o sulla loggia. Qui, oltre a coinvolgere il gestore, c'è anche un altro soggetto da tirare in ballo. Ma anche qui ci sono delle soluzioni che vanno valutate sempre prima con amministratori e condòmini. E infine i casi di condomìni che hanno una finitura particolare. Il condominio con un rivestimento o a mosaico o a mattoni a vista avrà ovviamente costi in più. In quel caso bisogna fare un'analisi estetica e funzionale del condominio.Per redigere un documento di questo tipo il tempo medio stimato è 60 giorni, più che altro per l'accesso agli atti che è sempre una fase che richiede parecchi passaggi ed imprevisti (almeno 2 settimane).

Gli aspetti economici
E dopo aver visto nella pratica come si costruisce un report di questo genere si è passati al lato invece più economico, approfondendo il punto di vista e le perplessità di un istituto di credito con Michele Businaro di Banca Valsabbina. Banca Valsabbina è partita con largo anticipo sul tema superbonus. Infatti già a maggio 2020 è stato istituito un tavolo tecnico atto a sviluppare un sistema quanto più possibile snello per rispondere alle esigenze del 110. I ragionamenti della banca sono volti a trovare qualcosa che funzioni proprio a livello organizzativo, ponendosi come “atei” nei confronti della situazione. Banca Valsabbina infatti non interviene in fase preliminare, ma in una fase in cui i crediti sono già nel cassetto fiscale. Non fanno il cosiddetto prestito ponte, ma arrivano direttamente dopo.

Possono finanziare i general contractor, ma non il condominio. Però c'è da aggiungere che offrono una serie di altri servizi agli amministratori: servizi relativi ai conti correnti di tutti i condòmini, e relativi anche all'informazione. Hanno un desk tecnico che fornisce a titolo gratuito un'opinione da parte della banca sulle modalità di intervento. È vero che non danno anticipi, ma è vero anche che le necessità di cassa sono gestite in tempi brevissimi. Inoltre Banca Valsabbina effettua anche un'analisi precisa in modo che il general contractor venga meglio identificato attraverso apposita documentazione richiesta.

L’istituzione del fondo speciale
L'incontro prosegue con l'intervento dell’avvocato Marina Figini, sul tema “fondo speciale”. Il fondo speciale (articolo 1135) può sembrare qualcosa di superfluo, ma in realtà è fondamentale. È uno dei mattoncini su cui si basa una delibera assembleare. «Quando l'assemblea delibera opere di manutenzione straordinaria, ed innovazioni, deve costituire un fondo speciale pari all'ammontare dei lavori». Questa norma è interessante perché evidenzia l'obbligo. E questo obbligo deriva dalla sua funzione, ovvero la finalità di tutela di interessi di carattere generale, sia dell'impresa appaltatrice, sia dei condòmini. Se la norma non viene rispettata interviene la nullità della delibera. E sulla nullità della delibera le sentenze sono varie.

La nullità comporta che:
-l'amministratore non è tenuto ad eseguirla;
-qualunque condomino potrebbe impugnare (anche chi ha votato a favore).
Quindi si parla di un grosso rischio, di una spada di Damocle che pende sul condominio. Il fondo può essere costituito anche in base allo stato di avanzamento lavori. Il quorum per deliberare il fondo speciale è quello ridotto dell'articolo 9 bis del decreto superbonus. Questa del fondo è una questione che di solito si considera poco, ma in realtà è una buccia di banana su cui è meglio non scivolare. L'amministratore fa bene a ricordarlo, ha tante responsabilità in questo percorso e questa è prioritaria.

L’aiuto che arriva dalla piattaforma multimediale del Sole 24 ore
L'incontro è proseguito con la consueta parentesi dedicata alla piattaforma multimediale per gli amministratori, illustrata da Paolo Cassano del Gruppo 24 Ore.Il sistema sviluppato incrocia i contenuti del quotidiano con il mondo normativo. Inoltre tanti esperti danno il loro contributo e vanno a chiarire gli approfondimenti sul tema. Il sistema ha una caratteristica: quando si digita una ricerca si può creare una cartella. In base alla keyword si possono ricevere via mail tutte le notifiche che stanno citando le parole di mio interesse. Evidenzia anche gli elementi che non sono ancora stati letti. Quindi anche quando non si ha tempo si può recuperare tutto ciò che manca. Il sistema permette anche di ricevere quotidianamente una newsletter con il Quotidiano del condominio, uno strumento veramente completo che può essere letto a filtri. Si organizza come se fosse una vera e propria rassegna stampa.

Gli immobili con difformità edilizie
L'avvocato Fausto Moscatelli ha affrontato invece una questione recentissima, tanto da essere ancora in fase di studio. Gli articoli 49 e 50 recitano che «laddove ci siano abusi edilizi c'è preclusione ad agevolazioni fiscali». Nell'ultimo periodo si è scoperto che in tutta Italia gli immobili puri, privi di difformità sono pochissimi. E questo ha determinato un forte semaforo rosso ad intraprendere la strada del superbonus. L'articolo 33 comma 1 (31 maggio 2021) che non è ancora convertito in legge, dice che gli interventi del 110% possono essere realizzati tramite la Cila. Quest’ultima non prevede l'attestazione dello stato legittimo, nemmeno quello riferito esclusivamente alle parti comuni dell'edificio. Però se comunque l'immobile è irregolare, gli accertatori possono compiere le loro valutazioni e mettere in atto le loro sanzioni in un secondo momento.

Quello che se ne deduce è: resta uno scheletro nell'armadio che prima o poi bisogna pensare a come gestire come privati che vendono. Perché nel momento in cui si vende il proprio appartamento, chi compra si aspetta la verità. E questo implica un disagio ed un'ansia che il condomino proprietario ha nei confronti di chi acquisterà. E quindi si crea un problema nuovo, un problema di outing. Il silenzio di una coscienza professionale ha un peso. «Io come professionista non mi tengo per me verità scomode, io le dico. Poi decidi tu cosa fare, a casa tua». Mostrando una sentenza recentissima l'avvocato ribadisce che se c'è una filiera di responsabili, chi per poco chi per tanto, vengono condannati tutti. «Essere nella situazione del mal comune non dà il mezzo gaudio. E non vale nemmeno sbaglia solo chi fa, perché anche chi non fa paga».

I quorum deliberativi
L'ultimo intervento, tenuto dall'avvocato Werner Manzillo, è stato dedicato al tema dei quorum deliberativi dell'assemblea.Mentre prima era necessaria l'approvazione con la maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell'edificio, oggi invece c'è una maggioranza ridotta ad un terzo. Da una breve analisi dei contenuti delle delibere emerge che queste in definitiva sono tre: prefattibilità, incarico all'impresa, valutazioni contrattuali. Una raccomandazione pratica è che tutti i condomini favorevoli agli interventi trainati anche nelle loro case devono comunicarlo all'amministratore. Paga molto la trasparenza.

Una scelta sconsigliata è quella di tenere un'unica assemblea con successive sospensioni per ottenere il quorum. In internet ci sono molti modelli di assemblea, ce ne sono di ogni tipo. Il consiglio è quello di farsi aiutare dai consulenti e riuscire ad adeguare il modello a misura del singolo condominio. Fare copia ed incolla dei modelli potrebbe essere sì più semplice, ma non tiene conto delle singole specificità di ogni condominio. Come sempre, interessantissimo l'aggiornamento settimanale nel TG110.Per concludere, come si diceva anche in apertura, la trasparenza, la meticolosità ed il buon senso sono principi che valgono per qualunque sfaccettatura del superbonus.