La Corte di appello di Milano “liberalizza” l’arbitrato nelle controversie condominiali con l’appaltatore

L'arbitrato irrituale e, nella specie, la perizia contrattuale, riportato nel contratto di appalto tra condominio ed impresa esclude il ricorso al giudice ordinario. L'inedito principio è stato di recente affermato dalla Corte di appello di Milano con sentenza 1912 del 17 giugno 2021, che, in quanto tale, “liberalizza” il ricorso a tale forma alternativa per la risoluzione delle controversie condominiali con i fornitori condominiali.

La vicenda
Il caso prende spunto da un contratto di appalto stipulato fra un condominio locale e una impresa edile, in cui si era prevista una clausola denominata “Arbitrato irrituale”, a mente del quale «Qualsiasi controversia che dovesse insorgere tra le parti, questa sarà risolta con arbitrato irrituale, in concreto le parti concordano che le questioni verranno risolte con l’intervento dei soli tecnici, ingegneri, architetti e geometri che siano regolarmente iscritti presso gli albi e i collegi di loro competenza. Escludendo fin d’ora l’intervento di vertenze legali».

In effetti, dopo la conclusione dei lavori e a fronte dei denunciati vizi da parte del committente, si è dato luogo ad un arbitrato che si è regolarmente concluso con un lodo vincolante (il quale prevedeva il pagamento della somma di circa sedicimila euro da parte dell'appaltatore in favore del condominio, a copertura delle spese per eseguire alcuni ripristini strutturali onde eliminare i vizi ed i difetti dei lavori accertati dagli arbitri).L'appaltatore, nondimeno, in sede di opposizione a decreto ingiuntivo - chiesto e ottenuto dal condominio per recuperare il credito portato dal lodo arbitrale - eccepiva, in via riconvenzionale, la decadenza e/o la prescrizione dell'azione di denuncia dei vizi formulata dal condominio (a norma dell'articolo 1667 Codice civile).

Il valore dell’arbitrato
Ebbene, a fronte di quanto sopra, il tribunale, entrando sul merito della vicenda negoziale, accoglieva la relativa istanza; ragione per cui il condominio, siccome soccombente, promuoveva appello.L'esito del giudizio è stato poi ribaltato in sede di secondo grado. Il giudice collegiale – con il provvedimento in commento - accoglie il ricorso interposto dalla compagine condominiale, così valorizzando il ruolo e l'istituto dell'arbitrato, laddove applicato alla controversia condominiale, quanto gli effetti conseguenti dal punto di vista sostanziale e processuale.

La Corte osserva, infatti, che con la sottoscrizione della clausola del contratto di appalto che devolveva ai periti la determinazione sia dell'esistenza dei vizi, responsabilità e opere extra sia della cifra eventualmente dovuta, ci sia stata una consensuale rinuncia delle parti in causa alla giurisdizione in relazione alle controversie di cui trattasi.Tale conclusione, infatti, appare conforme al principio secondo cui «la perizia contrattuale ha natura di mandato collettivo, nel senso che le parti devolvono ad un terzo, che scelgono per la sua particolare competenza, la formulazione di una valutazione che si impegnano anticipatamente ad accettare e far propria, il cui esito esse possono impugnare solo con gli strumenti atti ad aggredire una pattuizione contrattuale: l’azione di annullamento, da un lato, se vi è errore determinante, l’azione di risoluzione, se vi è inadempimento, …» (così, da ultimo, in motivazione Cassazione ordinanza 18906/ 2017).

La non autonomia della perizia
Ogni questione attinente alla medesima indagine già sottoposta al lodo arbitrale/perizia contrattuale e relativa quindi all'esistenza dei vizi, alla loro quantificazione e al pagamento del saldo dell'appalto, veicolata al di fuori di un’azione di annullamento della perizia deve ritenersi inammissibile (Cassazione ordinanza 18318/2019).

La Corte osserva, infine, che la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che la perizia contrattuale non rappresenta un istituto giuridico autonomo rispetto all'arbitrato irrituale, del quale costituisce una figura particolare, differenziandosene soltanto in ragione dello speciale oggetto della controversia, poiché in ambedue i casi il contrasto tra le parti è superato mediante la creazione di un nuovo assetto di interessi dipendente dal responso del terzo, che le parti stesse si impegnano preventivamente ad assecondare.