Le spese di manutenzione su parti comuni elencate nel regolamento sono dovute anche se non utilizzate

Una condomina, ritenuto illegittimo l'addebito a suo carico di spese relative all'area semi-interrata dell'edificio condominiale adibita ad autorimessa, impugnava la relativa delibera assembleare ed il giudice di pace, adito per valore, l’annullava; proponeva, quindi, appello il condominio avanti il Tribunale di Milano che ribaltava l’esito di primo grado con la sentenza 5041/2021.

La tesi del condominio
Il giudice precedente non avrebbe valutato gli elementi di prova, fondando la decisione sulla sola circostanza che l’attrice non fosse proprietaria di un posto auto all'interno dell'autorimessa, senza considerare che i posti auto in proprietà esclusiva si trovano all'interno di un'area comune e che l’attrice, in quanto condomina, era comunque tenuta al pagamento delle spese condominiali relative alle parti comuni. Del resto, il regolamento condominiale: non prevedeva una tabella di ripartizione delle spese ad hoc per l'autorimessa; conteneva una tabella relativa alle spese generali che menzionava espressamente, tra le altre, quelle per la manutenzione ordinaria e straordinaria della viabilità interna, ovvero quella del seminterrato. Infine, ne disciplinava il transito veicolare (carico e scarico, divieto di sosta prolungata, velocità a passo d'uomo).

Ad ogni modo, l’attrice risultava (com)proprietaria delle parti comuni del seminterrato essendo ininfluente la circostanza che ella non utilizzasse lo spazio ed un precedente giudizio tra le parti aveva ritenuto legittimo l'addebito all’attrice pro quota, sul presupposto che l'area dell'autorimessa era fruibile da parte di tutti i condòmini, perchè il regolamento condominiale la menzionava, tra le parti comuni.

Le tesi dell’attrice
Veniva eccepita l'inammissibilità dell'appello poiché il condominio avrebbe omesso di indicare il titolo di fonte negoziale che conferisse all'autorimessa il cosiddetto collegamento funzionale fra il bene (preteso come) comune e le unità immobiliari di proprietà esclusiva ai sensi dell’articolo 1117 Codice civile e veniva richiamato la sentenza 23001/2019 della Cassazione che esclude la presunzione di condominialità delle autorimesse, non essendo queste menzionate all'articolo 1117 Codice civile.

Il condominio, inoltre, avrebbe omesso di specificare se trattasi di regolamento contrattuale o assembleare e la zona di viabilità – area di manovra – nell'autorimessa non poteva, infine, rientrare tra le parti comuni dell'edificio in quanto non si poneva rispetto all'unità immobiliare di proprietà esclusiva dell'appellata in un rapporto né di funzionalità né di accessorietà, perchè non aveva un accesso indipendente e la mancanza di tali presupposti avrebbe fatto venir meno la condominialità del bene autorimessa rispetto all'appartamento.

L’esito
Nell'atto di compravendita dell'unità immobiliare, si leggeva che nella vendita era compresa la proporzionale quota di comproprietà degli enti, spazi e servizi comuni dell'intero stabile, e che erano ricomprese le quote parti dell'intero fabbricato di proprietà comune, meglio individuate nel regolamento di condominio corredato dalle relative tabelle millesimali allegato al rogito, che l'acquirente aveva dichiarato di ben conoscere e che si era obbligata a rispettare.

Come già correttamente evidenziato nei precedenti tra le parti, vi era un'unica tabella di ripartizione delle spese generali, tra le quali erano indicate espressamente quelle relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria della viabilità interna nonché dell'area destinata a cortile. Detta circostanza presuppone lo spazio in questione quale parte comune, menzionandolo espressamente nelle tabelle generali relative alle spese comuni. Inoltre, la circostanza che l'area a cortile fosse stata indicata separatamente dalla viabilità interna, rendeva evidente che quest'ultima si riferisse solo a quella porzione che dal cancello esterno del condominio conduceva nell'area seminterrata, ossia all'autorimessa in contestazione.

La condominialità risultate dall’atto di acquisto
Analogamente le menzionate strade interne a servizio dei fabbricati sarebbero state riservate all'uso dei residenti e dei terzi con facoltà di farle oggetto di transito personale e veicolare: precisamente il transito veicolare era esclusivamente riservato ai residenti per le operazioni di trasloco e quelle di carico e scarico di colli pesanti o voluminosi: ciò essendo del tutto coerente con la natura comune del bene. Alla luce degli elementi esposti, stante l'espresso richiamo fatto nell'atto di compravendita al regolamento condominiale, non rilevava stabilire se quest'ultimo avesse natura contrattuale o assembleare perché l'obbligo di contribuire al pagamento delle spese comuni, come stabilite e quindi comprensive specificamente anche di quelle concernenti la viabilità comune, è stato espressamente assunto dalla condomina all’interno del rogito d’acquisto, la quale era, perciò, tenuta al pagamento.

Ciò indipendentemente dal fatto che ella, in concreto, fruisse o meno dell'autorimessa giacché il titolo era costituito dalla comproprietà del bene in questione, ai sensi dell'articolo 1123 Codice civile. Sul punto, era, infine, inconferente la circostanza accertata dal precedente giudizio che l'area seminterrata non era pertinenziale all'unità immobiliare della stessa, tanto più che la causa aveva avuto ad oggetto non la porzione di proprietà comune nell'area seminterrata, ma il posto auto in proprietà esclusiva sita al suo interno. In definitiva, la delibera impugnata è stata dichiarata legittima e, in accoglimento dell'appello proposto dal condominio, la sentenza del giudice di pace riformata.