Spese lavori: acquirente dell’immobile coobbligato nell’anno di acquisto e in quello precedente

L'obbligo di partecipare alle spese condominiali per lavori di natura straordinaria sulle parti comuni scatta con l'approvazione della delibera che ne dispone l'esecuzione. Data cui far riferimento, salvo diversi accordi, anche nei rapporti tra venditore ed acquirente. Ad affermarlo è la Corte di appello de L'Aquila con sentenza 435 del 22 marzo 2021.

La vicenda
La controversia si apre con l'accoglimento da parte del Tribunale dell'opposizione al decreto ingiuntivo formulata dal nuovo proprietario di un immobile cui il condominio aveva intimato il pagamento di circa 17 mila euro. Somma dovuta, ad avviso dell'ente, in solido col vecchio titolare, per gli interventi extra sull'appartamento acquistato. Secondo l'opponente, invece, non gli si poteva pretendere nulla trattandosi di debiti sorti prima della compravendita, più esattamente con l'approvazione delle delibere che davano il via alle opere.

Il condominio non si arrende e formula appello – per difetto di motivazione della domanda e mancato riconoscimento della non contestazione dei documenti prodotti (certificati di pagamento della prestazione e tabelle millesimali contenute nel regolamento) – ma la Corte boccia l'impugnazione. Il Collegio aquilano, infatti, aderendo al consolidato orientamento ribadito da Cassazione 15547/2017, ricorda che l'obbligo di partecipare alle spese condominiali per lavori di natura straordinaria sulle parti comuni sorge alla data di approvazione della deliberazione assembleare che ne disponga l'esecuzione.

I rapporti tra venditore e acquirente
Decisione che, precisano i giudici, ha valore costitutivo dell'obbligazione e rileva anche come momento cui riferirsi nei rapporti tra venditore e acquirente, naturalmente fatti salvi eventuali diversi accordi intercorsi tra le parti. Ancora, Cassazione 21860/2020 ha puntualizzato che spetta al condominio che invochi in giudizio (come nel caso in esame) la responsabilità solidale dell'acquirente di un bene per le spese di conservazione o godimento delle parti comuni, dimostrare i fatti costitutivi del proprio credito inclusa l'inerenza della spesa all'annualità in corso oppure a quella precedente il subentro.

E ciò, a nulla rilevando che la vendita sia avvenuta prima dell'approvazione di tutti gli stati di ripartizione dei lavori oppure prima di determinare i costi complessivi delle opere. Circostanze semmai ostative all'emissione nei confronti dell'alienante – non più condomino – di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ma non certo estintive del debito originario del cedente. Ebbene, nella vicenda, risalendo l'obbligazione di contribuzione alle date delle delibere che avevano approvato la ristrutturazione, l'acquirente era tenuto in solido con l'ex proprietario soltanto per le spese collegate all'anno dell'acquisto ed al precedente.

La co-obbligazione
Del resto, è l'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile a prevedere che chi subentra nei diritti di un condomino è co-obbligato con questi al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente. Ma nel periodo preso a riferimento dal condominio, l'assemblea aveva sancito soltanto una ripartizione di spese già venute ad esistenza. Peraltro, la Corte concorda con il Tribunale anche in punto di insufficienza delle prove fornite dall'appellante: i certificati di pagamento prodotti, evidenzia, riguardano il rapporto di appalto tra l'emittente dei lavori ed il condominio appaltante e non dimostrano né la sussistenza del debito del condomino verso il ricorrente né l'epoca della sua insorgenza, da ritenersi – non essendo emersa prova contraria – coincidente con quella di deliberazione dei lavori.

La produzione delle tabelle millesimali, poi, non bastava per stabilire la ripartizione delle spese tra i condòmini. A tal fine occorreva almeno l'allegazione del bilancio consuntivo approvato equiparabile ad un riconoscimento di debito per le poste passive specificamente indicate. A conti fatti, quindi, all'acquirente – debitore solo di una somma comunque saldata – non potevano imputarsi anche i costi necessari per affrontare le opere straordinarie, siccome deliberati anni prima e dunque da accollarsi soltanto al vecchio proprietario. Di qui, il rigetto dell'appello.